당신은 주제를 찾고 있습니까 “umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej – Cesja na rynku pierwotnym – czy to się opłaca? Wojtek Orzechowski przy tablicy“? 다음 카테고리의 웹사이트 https://ppa.charoenmotorcycles.com 에서 귀하의 모든 질문에 답변해 드립니다: https://ppa.charoenmotorcycles.com/blog. 바로 아래에서 답을 찾을 수 있습니다. 작성자 Wojciech Orzechowski 이(가) 작성한 기사에는 조회수 4,003회 및 좋아요 105개 개의 좋아요가 있습니다.
umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej 주제에 대한 동영상 보기
여기에서 이 주제에 대한 비디오를 시청하십시오. 주의 깊게 살펴보고 읽고 있는 내용에 대한 피드백을 제공하세요!
d여기에서 Cesja na rynku pierwotnym – czy to się opłaca? Wojtek Orzechowski przy tablicy – umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej 주제에 대한 세부정보를 참조하세요
💰 Chcesz się nauczyć zarabiać na nieruchomościach?
Zdobądź kompleksową wiedzę od A do Z! Zarezerwuj rozmowę z Wojciechem Orzechowskim:
⭐ http://www.skleprentiera.pl/rezerwacja
Interpretacja w sprawie CESJI na PIERWOTNYM:
Stanowisko Urzędów Skarbowych pozostaje niezmienne w kwestii opodatkowania cesji sprzedaży nieruchomości. Uważają że stawka wynosi 23% a podstawą opodatkowania jest cała kwota otrzymana od ostatecznego kupującego.
Scenariusz 1 – Deweloper nie zwraca wpłaconych środków, a nowy kupujący przelewa Wam
Zysk 50 tys. zł + 30% wartości mieszkania
VAT: (195.000 /1,23)*0,23= 36 463,41 – ((145.000/1,08)*0,8)= 25 722,67
PIT: 195.000 – 36 463,41 – (145.000 -10.740,74)= 24 277,33 *0,19= 4 613
Scenariusz 2 – Deweloper zwraca wpłacone środki 30%, a nowy kupujący przelewa Wam tylko zysk 50 tys. zł
VAT: (50.000 /1,23)*0,23= 9 349,59
PIT: 50.000 -9 349,59= 40 650,41 *0,19= 7 724
🎧 Słuchaj jako Podcast na Spotify, Apple Podcasts, Google Podcasts itd.
Subskrybuj mój kanał.
🔔 Kliknij dzwoneczek, aby otrzymywać info o nowościach!
📚 Kup moje książki „Wszystko o flipach” i „Zarabiaj na Nieruchomościach”: http://www.skleprentiera.pl
🎧 SPOTIFY ► https://open.spotify.com/show/0AxvPTlNO75vWNmwHqRSxL
🎧 GOOGLE PODCASTS ► https://podcasts.google.com/feed/aHR0cHM6Ly9hbmNob3IuZm0vcy8zYjI1YmYxYy9wb2RjYXN0L3Jzcw
🎧 APPLE PODCASTS ► https://podcasts.apple.com/gb/podcast/wojciech-orzechowski/id1535633567
Zobacz rozmowy z inwestorami:
1. Zostawił korporację i zaczął zarabiać na nieruchomościach – #01 Dariusz Donat. https://youtu.be/i2FiSC98fC8
2. Biznes i nieruchomości – na dwóch nogach do wolności finansowej – #02 Adam Grzymski. https://youtu.be/C3TikS7ic_I
3. Informatyka i nieruchomości – droga Artura do wolności finansowej – #03 Artur Nowak. https://youtu.be/G5ihSfXkQOs
4. Inwestowanie jako dodatek do core biznesu. #04 Kamil Lesiuk. https://youtu.be/jKVkwPCyvWY
5. Jak połączyć inwestowanie z pośrednictwem? #05 Adam Jarysz https://youtu.be/ihWvVRF4S24
6. Przepis na sukces: UCZCIWOŚĆ, RZETELNOŚĆ I DETERMINACJA #06 Danuta Prochalska https://youtu.be/7J30-lWiWt4
7. Wrócił z Francji dla nieruchomości… I zarobił 185 tys. na mieszkaniu. #07 Łukasz Masalon https://youtu.be/V_jE7w1lvaM
8. Od 1 mln zł długu do ponad 400 najemców #08 Mariusz Stężały https://youtu.be/z57zLhCFtC4
9. \”W 2021 roku nie będzie spadku cen nieruchomości!\” #09 Paweł Albrecht https://youtu.be/jrob2ucuzV0
10. Zrobił 30 inwestycji na mieszkaniach (Flipów) w rok! #10 Alexander Weiss https://youtu.be/Ec7UZPNjMS0
11. 55 000 zł zysku na pierwszym mieszkaniu! #11 Konrad Rusiecki https://youtu.be/v0wnlH3ZxqM
12. Zrobił 13 Flipów z wysokimi stopami zwrotu #12 Kamil Wiśniewski https://youtu.be/V0N3_p8WbL4
13. Prowadził 21 inwestycji (Flipy) jednocześnie! #13 Dariusz Kusper https://youtu.be/ZwF3WyinzXE
14. 15 inwestycji w 1,5 roku! 8 sprzedanych i 7 w trakcie #14 Jacek Kłosiński https://youtu.be/T8g095Qh9oo
Zobacz wideo: 5 przemyśleń: Dlaczego ceny nieruchomości dalej będą rosły? https://www.youtube.com/watch?v=B6js6Caxe64
Zobacz także te filmy:
1. Jak negocjować ceny nieruchomości? https://www.youtube.com/watch?v=5Oqnahmdtbw
2. Wzrost stóp procentowych – co z Twoją ratą kredytu? https://www.youtube.com/watch?v=u_HjwpxCpY8
3. 10 najważniejszych zasad ułatwiających inwestowanie https://www.youtube.com/watch?v=Iytno_NvB3c
4. Wcześniejsza spłata kredytu – a co z moim zyskiem? https://www.youtube.com/watch?v=8CUqvVzO-88
5. Wyremontowali ruderę i zarobili ponad 80 000 zł! https://www.youtube.com/watch?v=tzcN1vHrcrM
6. Tego nie zrobisz, tego nie wypada – Co jest Twoją blokadą? https://www.youtube.com/watch?v=uWNuTHqtaDs
7. Zaplanuj swoje życie – zasada 2 minut https://www.youtube.com/watch?v=8XblWa29UNo
8. Boisz się, że Ci się nie uda? Strach przed niepowodzeniem https://www.youtube.com/watch?v=m1b_OoIwZz4
9. Działalność gospodarcza czy spółka z o.o. przy inwestowaniu w nieruchomości https://www.youtube.com/watch?v=3gYs36f12ro
10. Rumia – 60 000 zł zysku na pięknym mieszkaniu! https://www.youtube.com/watch?v=19wt9S7USFo
WWW ► https://wojciechorzechowski.pl
KONTAKT ► [email protected]
FACEBOOK ► https://facebook.com/warsztaty.inwestowania
INSTAGRAM ► https://www.instagram.com/wojtek_wiwn.pl/
umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
Cesja umowy deweloperskiej – co to jest? • obido
Cesja praw z umowy deweloperskiej to przelew wierzytelności, podpisując ją kupujący nabywa prawo do nieruchomości, którą może dowolnie …
Source: obido.pl
Date Published: 3/11/2022
View: 4724
Cesja wierzytelności (przelew) na bank – co to jest? – Umowa …
Zdarzało mi się już na blogu narzekać na niezrozumiały język, którym często pisane są umowy deweloperskie, wyroki sądów czy decyzje urzędów.
Source: umowazdeweloperem.eu
Date Published: 6/16/2022
View: 8919
Cesja umowy deweloperskiej – Kancelaria Norek i Wspólnicy
Przelew wierzytelności, potocznie nazywany cesją, został uregulowany w Kodeksie cywilnym. Istota cesji sprowadza się do przeniesienia (przez …
Source: www.norekwspolnicy.pl
Date Published: 9/4/2021
View: 5611
Cesja umowy deweloperskiej – jak ją poprawnie przeprowadzić?
Cesja to umowa cywilnoprawna, która zawierana jest między wierzycielem (cedentem, zbywcą wierzytelności) a osobą trzecią (cesjonariuszem, nabywcą wierzytelności) …
Source: www.jkn.com.pl
Date Published: 11/7/2021
View: 402
Cesja umowy deweloperskiej w świetle prawa cywilnego
Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że …
Source: poradnikprzedsiebiorcy.pl
Date Published: 7/15/2021
View: 1187
Cesja umowy deweloperskiej: kompendium wiedzy
Cesja, czyli przelew wierzytelności, została uregulowana w Kodeksie … w cesji umowy deweloperskiej – wyrażenie zgody w tej umowie nie …
Source: www.umowadeweloperska.pl
Date Published: 7/5/2021
View: 3416
Cesja umowy deweloperskiej i cesja rezerwacyjnej
Dla flipper najkorzystniejsze jest zapisanie zgody dewelopera w umowie co nazywamy zgoda uprzednią. Przelew wierzytelności czyli inaczej cesja …
Source: pewnylokal.pl
Date Published: 11/2/2022
View: 5292
UMOWA CESJI WIERZYTELNOŚCI I PRZEJĘCIA …
UMOWA CESJI WIERZYTELNOŚCI I PRZEJĘCIA OBOWIĄZKÓW Z UMOWY DEWELOPERSKIEJ. Kategoria: Zbycie nieruchomości. W umowie deweloperskiej deweloper i nabywca są …
Source: notariuszostrow.pl
Date Published: 11/12/2022
View: 5853
Cesja praw a umowa deweloperska – Otodom
Dokonanie cesji praw z umowy deweloperskiej nie zawsze jest możliwe i może wiązać się z pewnym ryzykiem. Co to jest cesja wierzytelności? W celu zrozumienia …
Source: www.otodom.pl
Date Published: 7/25/2022
View: 6847
Cesja umowy deweloperskiej – definicja, wady i zalety, ryzyko …
Przy umowie cesji praw do wierzytelności występują dwie strony: cedent i cesjonariusz. Cedent to osoba, która na mocy umowy deweloperskiej ma prawa do …
Source: flipnapierwotnym.pl
Date Published: 6/14/2021
View: 1974
주제와 관련된 이미지 umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej
주제와 관련된 더 많은 사진을 참조하십시오 Cesja na rynku pierwotnym – czy to się opłaca? Wojtek Orzechowski przy tablicy. 댓글에서 더 많은 관련 이미지를 보거나 필요한 경우 더 많은 관련 기사를 볼 수 있습니다.
주제에 대한 기사 평가 umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej
- Author: Wojciech Orzechowski
- Views: 조회수 4,003회
- Likes: 좋아요 105개
- Date Published: 2021. 11. 5.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=oYPLUsvu1W8
Cesja umowy deweloperskiej – co to jest? • obido
Społeczeństwo jest bardziej świadome ekonomicznie. Ludzie coraz chętniej powiększają swój kapitał poprzez inwestycje w nieruchomości. Cesja umowy deweloperskiej jest nieodłącznym elementem podczas zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Wyjaśniamy jak bezpiecznie zakupić przysłowiową „dziurę w ziemi”.
Czego dowiesz się z tego artykułu?
Z tego artykułu dowiesz się, co oznacza cesja umowy deweloperskiej oraz jak powinien wyglądać jej zapis. Wytłumaczymy, jakie przysługują Ci prawa i obowiązki oraz jakich kosztów możesz spodziewać się podczas podpisania umowy.
Przejdź do akapitów:
Cesja mieszkania – co to jest?
Cesja praw z umowy deweloperskiej to przelew wierzytelności, podpisując ją kupujący nabywa prawo do nieruchomości, którą może dowolnie zarządzać. Cesja deweloperska została uregulowania w Kodeksie cywilnym art. 509.
Sebastian Juszczak podkreśla, że tak skonstruowana cesja umowy deweloperskiej – razem z mechanizmem przejęcia długu nabywcy – umożliwia deweloperowi egzekwowanie roszczeń od cesjonariusza, który wszedł w sytuację prawną nabywcy, w tym roszczeń o zapłatę ceny lokalu. Z kolei cesjonariusz, czyli nowy nabywca uzyska ogół praw i obowiązków pierwotnego nabywcy m.in. będzie mógł żądać ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Cesja mieszkania, co to jest i czy jest ona bezpieczna? Tak, zdecydowanie jest to bezpieczna forma dla obu stron – cedent ma zagwarantowany przypływ gotówki na każdym etapie budowy, a cesjonariusz ma pewność co do swoich praw.
Słowniczek:
cesja – z łacińskiego „cedere” oznacza ustąpić lub odchodzić,
cedent (zbywca wierzytelności) – deweloper, który posiada prawa do nieruchomości. Cedent ma prawa przelać prawa własności notarialnej na cesjonariusza, przy czym zrzeka się on swoich prawa,
cesjonariusz (nabywca wierzytelności) – kupujący mieszkanie, który otrzymuje prawa od cedenta w wyniku przepisania umowy prawa zgodnie z Kodeksem cywilnym,
wierzytelność cedenta – oznacza, że kupujący mieszkanie na etapie budowy nie posiada własności nieruchomości, tylko prawo do niego.
Cesja umowy deweloperskiej z racji umowy wzajemnej posiada prawa i obowiązki dla obu stron. Deweloper zobowiązany jest do: wybudowania nieruchomości, w tym lokalu zakupionego przez nas, wydania go do użytku poprzez uzyskanie pozytywnego odbioru budowlanego oraz przeniesieniu własności lokalu i nieruchomości wspólnej na cesjonariusza. Nabywca zobowiązany jest do: zapłaty i odbioru lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Ciekawostka: Rozkwit popularności cesji mieszkalnej przypada na lata 2005-2008. W 2017 mogliśmy zauważyć zdecydowany wzrost. Inwestorzy są bardziej świadomi ekonomicznie oraz pragną powiększać swoje kapitały. Bo jeśli nie inwestycyjna w sztabki złota to może mieszkanie? Jeśli zdecydujemy się na tę opcję musimy pamiętać, że tylko niektóre z banków na polskim rynku udzielają zgody kredytowej na zakup cesji mieszkaniowej.
Cesja umowy deweloperskiej – umowa jaki powinna mieć zapis?
Cesja prawa z umowy deweloperskiej jest regulowana przez Kodeks cywilny. Ważne jest, aby została ona spisana pod rygorem nieważności, o którym mowa w art. 522 Kodeksu cywilnego. Musimy pamiętać, że cesja umowy deweloperskiej jest umową wzajemną – co oznacza, że obie strony są zarówno wierzycielami, jak i dłużnikami. Cesja umowy deweloperskiej zobowiązuje cedenta i cesjonariusza do przestrzegania swoich obowiązków oraz praw. Warto zwrócić uwagę na art. 519 Kodeksy cywilnego, ponieważ zawarte są tam prawa regulujące przejęcia obowiązków przez cesjonariusza. Umowa deweloperska jest często podpisywania w formie aktu notarialnego, jest to najbezpieczniejsza forma dla obu stron. Cedent poprzez podpisanie umowy przedwczesnej zobowiązany jest wykonać nieruchomość i przenieść prawo własności nieruchomości na cesjonariusza.
To od dewelopera zależy, czy wyda on zgodę na zapis cesji. Na etapie budowy nieruchomości nie ma możliwości zawarcia jej bez jego zgody. Może ją udzielić w postaci:
umieszczenia dodatkowego zapisu w formie oświadczenia,
sformułowania odpowiedniego paragrafu w cesji – jednakże należy pamiętać, że wtedy deweloper będzie jej stroną.
Jako kupujący musimy zwrócić uwagę na oświadczenie zobowiązujące wobec dewelopera. Zamieszczony paragraf jest zabezpieczeniem cedenta przed problemami związanymi z płatnościami ze strony cesjonariusza. Dzięki niemu nie będzie musiał dochodzić swoich praw w sądzie wobec dłużnika.
Bardzo ważne, aby nabywca nieruchomości pamiętał o systematycznym regulowaniu transakcji. A co, jeśli spóźni się z przelewami? Podczas niedotrzymania terminów spłat, deweloper ma prawo ustanowić nowe warunki umowy.
Sebastian Juszczak tłumaczy, że aby cesja umowy deweloperskiej była ważna i skuteczna należy pamiętać o następujących elementach:
cesję umowy deweloperskiej warto zawrzeć co najmniej w formie pisemnej pod rygorem nieważności (jednak zaleca się jej zawarcie w formie aktu notarialnego),
jeżeli deweloper nie wyraził zgody na cesję uprzednio, tj. w samej umowie deweloperskiej należy uzyskać jego zgodę albo w formie odrębnego oświadczenia w formie pisemnej albo zawrzeć ją w umowie cesji (chociaż deweloper z samego tytułu wyrażenia zgody w umowie cesji nie staje się jej stroną),
należy precyzyjnie oznaczyć umowę deweloperską, z której uprawnienia i obowiązki są przedmiotem cesji.
Podczas podpisywania umowy polecamy skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, aby skutecznie oraz z mocą prawną przebyć przez gąszcz dokumentów oraz transakcji końcowej. Z pomocą specjalisty łatwiej będzie nam ocenić stabilność finansową dewelopera. Pełnomocnik pomoże nam odczytać zapisy zawarte w księgach wieczystych, sprawdzić kto jest właścicielem, czy są dodatkowe prawa i roszczenia wobec działki oraz czy nie jest obciążona hipoteką.
Cesja umowy deweloperskiej – koszt
Na wysokość cesji wpływa kilka czynników. Deweloper podczas podpisywania dokumentów notarialnych, może obciążyć kosztami kupującego. Aby spotkanie u notariusza miało moc prawną potrzebna jest obecność pełnomocnika dewelopera – co również wiąże się z kosztami. Dla osób pragnących posiadać wsparcie podczas zawierania umowy dodatkowym kosztem będzie podjęcie współpracy z profesjonalnym pełnomocnikiem.
Cesja umowy deweloperskiej – odsprzedanie
W ostatnim czasie popularnym sposobem na zarobek jest filp mieszkania. Co to jest? Z języka angielskiego „hause flipping” oznacza transakcję kupna i sprzedania mieszkania, która nastawiona jest na zarobek. Kupujący nabywa mieszkanie w atrakcyjnej cenie lub ciekawej lokalizacji, a następnie z zyskiem odsprzedaje.
Czy flip jest możliwy przy podpisaniu cesji mieszkania? Jak najbardziej! Aby odsprzedanie cesji deweloperskiej miało prawo się odbyć, w umowie musi być jasny i klarowny zapis, że jest możliwość przepisania obowiązków na nowego dłużnika. Ponieważ cesja jest umową obustronną, podczas transakcji praw potrzebna jest zgoda dewelopera. Strony biorące udział w odsprzedaniu miejsca muszą liczyć się również z kosztami zmiany zapisów w księdze wieczystej oraz dodatkowych aneksów w umowie deweloperskiej.
Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej
Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej sprzedającego wynosi 8%. Jednakże należy zwrócić uwagę, że zapis regulujący występuje w prawie cywilnym, jak i podatkowym. Należy przyjrzeć się zapisowi w umowie, ponieważ kwalifikacja wielkości podatku może być różna. Cedent w niektórych przypadkach może zostać obciążony nawet 32% podatkiem, według zapisu z art. 18. Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka stawka będzie oznaczać, że ze sprzedaży należy odprowadzić podatek zgodnie ze skalą, a następnie rozliczyć się z fiskusem.
„Wyrokiem z 9 września 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) uchylił interpretację dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej uznając, że tak jak w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej cesja praw i obowiązków z tego tytułu powinna być opodatkowana stawką 8% VAT.” Źródło (Wyrok WSA w Szczecinie z 9 września 2020 r., sygn. akt I SA/Sz 441/20 (nieprawomocny).
Już wiesz na czym polega cesja umowy deweloperskiej, koszt związany z nią nie jest Ci również obcy. Znasz stawki oprocentowania podatku. Procedura nie jest tak skomplikowana, na jaką na początku wygląda. Dodatkowo cesja praw z umowy deweloperskiej daje wiele pozytywnych możliwości. A czy się na nią zdecydujesz? Tę decyzję pozostawiamy Tobie.
Sprawdź także pozostałe porady.
jakie są skutki zawarcia umowy?
Wierzytelność to uprawnienie wierzyciela do domagania się od dłużnika spełnienia określonego świadczenia. Z przepisów prawa cywilnego wynika możliwość zmiany wierzyciela bez zgody dłużnika.
Zgodnie z przepisem art. 509 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego (zwanego w dalszej części „kc”) wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew wierzytelności), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.
Charakter umowy przelewu wierzytelności
Przelew wierzytelności (zwany również cesją) jest umową, na podstawie której zbywca (dotychczasowy wierzyciel zwany również cedentem) przenosi na nabywcę (nowego wierzyciela zwanego również cesjonariuszem) wierzytelność (przykładowo roszczenie o zwrot kwoty pożyczki) przysługującą mu wobec dłużnika (zwanego również debitorem).
W związku z powyższym skutkiem jaki wprowadza przelew wierzytelności jest wstąpienie cesjonariusza w miejsce cedenta.
Forma zawarcia umowy cesji
Chcąc, aby przelew wierzytelności był ważny i skuteczny, konieczne jest zawarcie umowy pomiędzy cedentem (dotychczasowym wierzycielem) a cesjonariuszem (nabywcą). Przelew wierzytelności nie może być skutecznie dokonany w drodze jednostronnej czynności prawnej – przykładowo oświadczenia. Potwierdzenie powyższego twierdzenia znajdujemy między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 8 listopada 2006 r. (sygn. I ACa 1043/06). W zależności od swobodnej decyzji stron, cesja może być umową odpłatną lub nieodpłatną. Prawo cywilne nie nakłada obowiązku zawarcia umowy przelewu wierzytelności w szczególnej formie. W związku z tym umowa co do zasady może być zawarta w dowolny sposób – przykładowo w formie ustnej, zwykłej formie pisemnej lub formie elektronicznej. Należy mieć jednak na względzie, że zgodnie z przepisem art. 511 kc, w sytuacji gdy wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew tej wierzytelności powinien być również stwierdzony pismem.
Należy podkreślić, że skutkiem zawarcia umowy cesji nie może być zmiana pierwotnego zobowiązania i pogorszenie sytuacji dłużnika. Niezmiennie ma on obowiązek świadczenia tylko tego, do czego był zobowiązany w stosunku do pierwotnego wierzyciela (zbywcy). Warto także wskazać, że nabywca wierzytelności może nią również swobodnie rozporządzać, przykładowo dokonać kolejnej cesji, zrzec się jej, dochodzić na drodze postępowania sądowego i egzekucyjnego. Nabywca wierzytelności oraz dłużnik mają również możliwość zmiany warunków umowy – przykładowo w zakresie terminu zapłaty należności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 29 października 2009 r., sygn. V ACa 406/09).
Zgoda dłużnika na zawarcie umowy
Co do zasady, do zawarcia skutecznej umowy przelewu wierzytelności nie jest potrzebna zgoda dłużnika na jej zawarcie. Stanowisko takie zostało zaprezentowane między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 27 września 2005 r. (sygn. I ACa 297/05). Zgoda dłużnika na dokonanie cesji jest jednak wymagana, gdy w umowie łączącej dłużnika z dotychczasowym wierzycielem wyłączono możliwość przeniesienia wierzytelności na osobę trzecią.
Wierzytelność jako przedmiot umowy cesji
Przede wszystkim należy stwierdzić, że o zakresie zbywanej wierzytelności w każdym przypadku decydują strony zawartej umowy (dotychczasowy oraz nowy wierzyciel). Wierzytelność będąca przedmiotem cesji musi być w dostateczny sposób oznaczona i zindywidualizowana – poprzez dokładne określenie stron i stosunku zobowiązaniowego. Sąd Najwyższy w wyroku z 5 listopada 1999 r. (sygn. III CKN 423/98) wskazał, że skuteczne jest zbycie wierzytelności nieoznaczonej dokładnie w umowie przelewu, jeżeli można ją określić na podstawie treści stosunku zobowiązaniowego, z którego ta wierzytelność wynika.
Przedmiotem przelewu może być:
wierzytelność zbywalna;
zarówno wierzytelność pieniężna, jak i niepieniężna;
wierzytelność przedawniona, niewymagalna lub sporna;
część wierzytelności;
wierzytelność wynikająca z umowy konsumenckiej (w wyroku Sądu Najwyższego z 26 września 2008 r. o sygn. V CSK 105/08 wskazano, że ustawodawca nie ustanowił zakazu zbywania wierzytelności bez zgody konsumenta – sama zmiana osoby wierzyciela w odniesieniu do ściśle określonej wierzytelności nie prowadzi ani do zmiany tożsamości stosunku zobowiązaniowego, ani do tak poważnych trudności dla dłużnika, że dla ochrony jego interesów należałoby jej zakazać);
wierzytelność istniejąca oraz przyszła (przykładem takiej wierzytelności może być wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia z umowy o roboty budowlane, która powstaje dopiero w chwili wykonania określonego etapu prac – wyrok Sądu Najwyższego z 26 września 2003 r., sygn. IV CKN 513/01).
Przelew wierzytelności – jakie są skutki jego zawarcia?
Celem zawarcia umowy cesji jest przeniesienie wierzytelności na nabywcę i utrata jej przez cedenta-zbywcę. W wyniku zawarcia umowy przelewu wierzytelności na nabywcę przechodzą wszystkie uprawnienia przysługujące dotychczasowemu wierzycielowi. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 września 2001 r. (sygn. I CKN 379/00), w przypadku cesji stosunek zobowiązaniowy nie ulega zmianie, natomiast zmienia się osoba uczestnicząca w nim po stronie wierzyciela. Zarówno w literaturze, jak i orzecznictwie (wyrok Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2009 r., sygn. V CSK 184/09) wyraźnie wskazuje się, że wierzytelność przechodzi na nabywcę ze wszystkimi związanymi z nią prawami, właściwościami, i przywilejami. Na podstawie powyższego można stwierdzić, że nabywca wierzytelności wstępuje w ogół praw przysługujących dotychczasowemu wierzycielowi.
W braku odmiennego zastrzeżenia stron, na nabywcę przechodzą – oprócz należności głównej – wszelkie prawa z nią związane, a w szczególności:
prawa służące do jej zabezpieczenia, w tym możliwość wniesienia skargi pauliańskiej (wyrok Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2009 r., sygn. V CSK 184/09);
roszczenia o odsetki, roszczenia odszkodowawcze, roszczenia o zapłatę kar umownych;
uprawnienie wierzyciela do wezwania dłużnika do wykonania zobowiązania;
uprawnienie wierzyciela do zaskarżenia czynności dokonanych z jego pokrzywdzeniem;
prawo do odstąpienia od umowy, prawo do pobierania z wierzytelności pożytków prawnych;
prawa zabezpieczające zaspokojenie roszczenia w postaci poręczenia, hipoteki, zastawu.
Na skróty Rozliczaj wygodnie swoją firmę online! Księgowość – Fakturowanie – CRM
Księgowość – Fakturowanie – CRM Wysyłka elektroniczna deklaracji VAT i JPK
Wysyłka elektroniczna deklaracji VAT i JPK Kadry i płace zintegrowane z e-ZUS Załóż bezpłatne konto Zacznij bezpłatny 30 dniowy okres próbny bez żadnych zobowiązań!
Kiedy przelew wierzytelności jest ograniczony?
Od zasady, że każda wierzytelność może być przedmiotem przelewu, ustawodawca wprowadził trzy wyjątki (przesłanki negatywne). Wierzytelność nie może być przedmiotem przelewu, jeśli:
1. sprzeciwiałoby się to ustawie:
Ustawowe zakazy cesji są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, co oznacza, że ich naruszenie powoduje nieważność umowy przelewu. Przykładowo, zgodnie z art. 595 kc prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Ustawowe bezwzględne zakazy cesji wynikają również z przepisów Kodeksu pracy. Zgodnie z art. 84 kp pracownik nie może zrzec się prawa do wynagrodzenia za pracę (to jest wierzytelności o wynagrodzenie za pracę) ani też przenieść tego prawa na inną osobę.
2. sprzeciwiałoby się to zastrzeżeniu umownemu:
Strony (dłużnik z wierzycielem) w każdym przypadku mogą w umowie wprowadzić zakaz zbywania wierzytelności. Takie postanowienie umowne w niektórych sytuacjach może być korzystne dla dłużnika. Może bowiem zdarzyć się, że przeniesienie wierzytelności może stanowić niedogodność dla dłużnika – przykładowo doprowadzi do zastąpienia zaakceptowanego wierzyciela osobą nieznaną dłużnikowi. Warto również wspomnieć, że strony mogą uzależnić dokonanie przelewu przez wierzyciela od zgody dłużnika lub od innych warunków.
3. sprzeciwiałoby się to właściwości zobowiązania:
Niemożność przenoszenia konkretnej wierzytelności może także wynikać z właściwości zobowiązania, które ma charakter tak osobisty, że nie jest uzasadnione, aby wierzyciel mógł przenieść swoje prawa na inną osobę – przykładowo wierzytelności alimentacyjne lub rentowe. Ponadto w literaturze przedmiotu wskazuje się, że nie ma możliwości, aby dokonać przelew wierzytelności wynikających z umów zlecenia, umów o dzieło czy też umów o świadczenie usług, w wypadku gdy spełnienie świadczenia przez dłużnika związane jest z zaspokojeniem wierzyciela przy uwzględnieniu jego cech osobistych.
Polecamy: Mały ZUS jako kolejne ułatwienie dla przedsiębiorców
Cesja praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie podlega PCC
Czy zawarcie umowy cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, w której jeden z dwóch podmiotów po stronie nabywców przelewa swoje uprawnienie na ten drugi podmiot podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego? Czy umowa ta podlega opłacie od podatku od czynności cywilnoprawnych? Czy notariusz występuje jako płatnik PCC i czy miał on obowiązek pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych?
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:
umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, (uchylona), umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, umowy dożywocia, umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat, (uchylona), ustanowienie hipoteki, ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności, umowy depozytu nieprawidłowego, umowy spółki.
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają również zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4 (art. 1 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy). Podatkowi podlegają także orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione pkt 1 i 2 (art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).
Zauważyć należy, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie ustawowe wyliczenie zostało wzmocnione zasadą, zgodnie z którą o kwalifikacji określonej czynnośc…
Cesja umowy deweloperskiej
Cesja umowy deweloperskiej
Na czym polega cesja umowy deweloperskiej? Jakie niesie ze sobą ryzyko? Czy deweloper może nie wyrazić na nią zgody?
Wobec systematycznego wzrostu cen mieszkań w ramach postępu prac budowlanych (nawet w dobie pandemii), cesją umowy deweloperskiej interesują się przede wszystkim nabywcy – inwestorzy, którzy upatrują w niej źródło dochodu. Podpisują umowę deweloperską na początkowym etapie inwestycji deweloperskiej (a więc na niższych cenach), a następnie odsprzedają prawa do umowy z zyskiem. Obecnie jednak, z uwagi na niestabilną sytuację spowodowaną epidemią COVID-19, cesją mogą być również zainteresowane osoby, które z różnych względów nie są w stanie uiszczać kolejnych wpłat na mieszkanie.
Czym jest cesja umowy deweloperskiej?
Przelew wierzytelności, potocznie nazywany cesją, został uregulowany w Kodeksie cywilnym. Istota cesji sprowadza się do przeniesienia (przez cedenta – zbywcę) praw (i korespondujących z nimi obowiązków) wynikających z umowy na inną osobę (cesjonariusza – nabywcę). Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego, wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania). Niemniej jednak, z uwagi na fakt, że umowa deweloperska jest umową wzajemną (a więc każda ze stron ma zarówno uprawnienia, jak i obowiązki), w przypadku cesji umowy deweloperskiej dochodzi nie tylko do przelewu wierzytelności (praw), ale również do przejęcia obowiązków (długu). Zmiana dłużnika uregulowana jest w art. 519 Kodeksu cywilnego, który wprost wskazuje, że wówczas wymagana jest zgoda wierzyciela (chociaż można to uregulować odmiennie w umowie, o czym jeszcze poniżej).
Czy cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera?
Z uwagi na treść powyżej przytoczonych przepisów, na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco – tak, bez zgody dewelopera cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej nie jest możliwa. Zgoda taka może być udzielona już w pierwotnej umowie deweloperskiej (wystarczające będzie postanowienie, że deweloper wyraża zgodę na przeniesienie przez kupującego praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy) lub dopiero później. Deweloper może wówczas wyrazić zgodę w osobnym dokumencie lub w trójstronnej umowie cesji zawieranej pomiędzy nim, cedentem (pierwotnym kupującym lokal – zbywcą praw i obowiązków z umowy deweloperskiej) a cesjonariuszem (nowym kupującym – nabywcą praw i obowiązków z umowy deweloperskiej). Warto zauważyć, że zazwyczaj w umowach deweloperskich brak jest postanowienia zawierającego zgodę dewelopera na ewentualną cesję. Deweloperzy nie są bowiem zainteresowani spekulacyjnymi klientami, którzy poprzez taką praktykę prowadziliby konkurencyjną „sprzedaż” mieszkań. Bez zgody dewelopera cesja nie jest możliwa. Czy wobec tego nabywcy w trudnej sytuacji materialnej, niejako „zmuszeni” do cesji, będą poszkodowani? Niekoniecznie, ponieważ deweloper zamiast wyrażać zgodę na cesję, może rozwiązać umowę deweloperską z dotychczasowym nabywcą i zawrzeć nową umowę z kolejnym.
Forma cesji praw do umowy deweloperskiej
Choć przepis art. 522 Kodeksu cywilnego, dla ważności umowy przejęcia wierzytelności lub długu wymaga jedynie formy pisemnej pod rygorem nieważności, cesję umowy deweloperskiej warto zawrzeć w formie aktu notarialnego. Tylko wtedy interes cesjonariusza (nabywającego prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej) jest w pełni chroniony – zarówno poprzez wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej, jak i w prawnych możliwościach wykonania zobowiązań przez dewelopera (a więc głównie zawarcia umowy przeniesienia własności).
Jak bezpiecznie wejść w prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej, czyli o czym powinien pamiętać cesjonariusz
Osoba chcąca nabyć prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskutek cesji umowy deweloperskiej powinna pamiętać o tym, że zawierając umowę cesji, wchodzi nie tylko w prawa wynikające z tej umowy, ale również obowiązki – m.in. do uiszczania wpłat w określonych terminach (zgodnie z harmonogramem), do dokonania odbioru, czy do przystąpienia do umowy przeniesienia własności na warunkach opisanych w umowie. Cesjonariusz (nabywca) powinien zatem dokładnie zapoznać się z pierwotną umową deweloperską, aby dowiedzieć się, jakie obowiązki będą na nim ciążyły i z czym będzie się wiązało zawarcie takiej transakcji. Umowa deweloperska niejednokrotnie przewiduje bowiem obowiązek ponoszenia opłat związanych z lokalem lub zawiera pełnomocnictwa udzielane przez nabywcę. Konieczne jest również standardowe zweryfikowanie samej nieruchomości oraz dewelopera.
Podsumowanie
Zawarcie umowy cesji może być korzystną finansowo transakcją dla cedenta (zbywcy praw i obowiązków z umowy), jak i atrakcyjne dla cesjonariusza (nabywcy praw i obowiązków z umowy), który tym sposobem może nabyć nieruchomość, która na „normalnym” rynku byłaby niedostępna lub zdecydowanie droższa. Strony umowy nie mogą jednak zapomnieć o deweloperze – ponieważ to on ma ostatnie zdanie. Transakcję cesji umowy deweloperskiej, z uwagi na to, że stanowi bardziej złożony proces dochodzenia do własności lokalu mieszkalnego – istotna jest treść samej umowy cesji, jak i warunki pierwotnej umowy deweloperskiej, warto skonsultować z profesjonalnym pełnomocnikiem.
Cesja umowy deweloperskiej – co to jest? • obido
Społeczeństwo jest bardziej świadome ekonomicznie. Ludzie coraz chętniej powiększają swój kapitał poprzez inwestycje w nieruchomości. Cesja umowy deweloperskiej jest nieodłącznym elementem podczas zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Wyjaśniamy jak bezpiecznie zakupić przysłowiową „dziurę w ziemi”.
Czego dowiesz się z tego artykułu?
Z tego artykułu dowiesz się, co oznacza cesja umowy deweloperskiej oraz jak powinien wyglądać jej zapis. Wytłumaczymy, jakie przysługują Ci prawa i obowiązki oraz jakich kosztów możesz spodziewać się podczas podpisania umowy.
Przejdź do akapitów:
Cesja mieszkania – co to jest?
Cesja praw z umowy deweloperskiej to przelew wierzytelności, podpisując ją kupujący nabywa prawo do nieruchomości, którą może dowolnie zarządzać. Cesja deweloperska została uregulowania w Kodeksie cywilnym art. 509.
Sebastian Juszczak podkreśla, że tak skonstruowana cesja umowy deweloperskiej – razem z mechanizmem przejęcia długu nabywcy – umożliwia deweloperowi egzekwowanie roszczeń od cesjonariusza, który wszedł w sytuację prawną nabywcy, w tym roszczeń o zapłatę ceny lokalu. Z kolei cesjonariusz, czyli nowy nabywca uzyska ogół praw i obowiązków pierwotnego nabywcy m.in. będzie mógł żądać ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Cesja mieszkania, co to jest i czy jest ona bezpieczna? Tak, zdecydowanie jest to bezpieczna forma dla obu stron – cedent ma zagwarantowany przypływ gotówki na każdym etapie budowy, a cesjonariusz ma pewność co do swoich praw.
Słowniczek:
cesja – z łacińskiego „cedere” oznacza ustąpić lub odchodzić,
cedent (zbywca wierzytelności) – deweloper, który posiada prawa do nieruchomości. Cedent ma prawa przelać prawa własności notarialnej na cesjonariusza, przy czym zrzeka się on swoich prawa,
cesjonariusz (nabywca wierzytelności) – kupujący mieszkanie, który otrzymuje prawa od cedenta w wyniku przepisania umowy prawa zgodnie z Kodeksem cywilnym,
wierzytelność cedenta – oznacza, że kupujący mieszkanie na etapie budowy nie posiada własności nieruchomości, tylko prawo do niego.
Cesja umowy deweloperskiej z racji umowy wzajemnej posiada prawa i obowiązki dla obu stron. Deweloper zobowiązany jest do: wybudowania nieruchomości, w tym lokalu zakupionego przez nas, wydania go do użytku poprzez uzyskanie pozytywnego odbioru budowlanego oraz przeniesieniu własności lokalu i nieruchomości wspólnej na cesjonariusza. Nabywca zobowiązany jest do: zapłaty i odbioru lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Ciekawostka: Rozkwit popularności cesji mieszkalnej przypada na lata 2005-2008. W 2017 mogliśmy zauważyć zdecydowany wzrost. Inwestorzy są bardziej świadomi ekonomicznie oraz pragną powiększać swoje kapitały. Bo jeśli nie inwestycyjna w sztabki złota to może mieszkanie? Jeśli zdecydujemy się na tę opcję musimy pamiętać, że tylko niektóre z banków na polskim rynku udzielają zgody kredytowej na zakup cesji mieszkaniowej.
Cesja umowy deweloperskiej – umowa jaki powinna mieć zapis?
Cesja prawa z umowy deweloperskiej jest regulowana przez Kodeks cywilny. Ważne jest, aby została ona spisana pod rygorem nieważności, o którym mowa w art. 522 Kodeksu cywilnego. Musimy pamiętać, że cesja umowy deweloperskiej jest umową wzajemną – co oznacza, że obie strony są zarówno wierzycielami, jak i dłużnikami. Cesja umowy deweloperskiej zobowiązuje cedenta i cesjonariusza do przestrzegania swoich obowiązków oraz praw. Warto zwrócić uwagę na art. 519 Kodeksy cywilnego, ponieważ zawarte są tam prawa regulujące przejęcia obowiązków przez cesjonariusza. Umowa deweloperska jest często podpisywania w formie aktu notarialnego, jest to najbezpieczniejsza forma dla obu stron. Cedent poprzez podpisanie umowy przedwczesnej zobowiązany jest wykonać nieruchomość i przenieść prawo własności nieruchomości na cesjonariusza.
To od dewelopera zależy, czy wyda on zgodę na zapis cesji. Na etapie budowy nieruchomości nie ma możliwości zawarcia jej bez jego zgody. Może ją udzielić w postaci:
umieszczenia dodatkowego zapisu w formie oświadczenia,
sformułowania odpowiedniego paragrafu w cesji – jednakże należy pamiętać, że wtedy deweloper będzie jej stroną.
Jako kupujący musimy zwrócić uwagę na oświadczenie zobowiązujące wobec dewelopera. Zamieszczony paragraf jest zabezpieczeniem cedenta przed problemami związanymi z płatnościami ze strony cesjonariusza. Dzięki niemu nie będzie musiał dochodzić swoich praw w sądzie wobec dłużnika.
Bardzo ważne, aby nabywca nieruchomości pamiętał o systematycznym regulowaniu transakcji. A co, jeśli spóźni się z przelewami? Podczas niedotrzymania terminów spłat, deweloper ma prawo ustanowić nowe warunki umowy.
Sebastian Juszczak tłumaczy, że aby cesja umowy deweloperskiej była ważna i skuteczna należy pamiętać o następujących elementach:
cesję umowy deweloperskiej warto zawrzeć co najmniej w formie pisemnej pod rygorem nieważności (jednak zaleca się jej zawarcie w formie aktu notarialnego),
jeżeli deweloper nie wyraził zgody na cesję uprzednio, tj. w samej umowie deweloperskiej należy uzyskać jego zgodę albo w formie odrębnego oświadczenia w formie pisemnej albo zawrzeć ją w umowie cesji (chociaż deweloper z samego tytułu wyrażenia zgody w umowie cesji nie staje się jej stroną),
należy precyzyjnie oznaczyć umowę deweloperską, z której uprawnienia i obowiązki są przedmiotem cesji.
Podczas podpisywania umowy polecamy skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, aby skutecznie oraz z mocą prawną przebyć przez gąszcz dokumentów oraz transakcji końcowej. Z pomocą specjalisty łatwiej będzie nam ocenić stabilność finansową dewelopera. Pełnomocnik pomoże nam odczytać zapisy zawarte w księgach wieczystych, sprawdzić kto jest właścicielem, czy są dodatkowe prawa i roszczenia wobec działki oraz czy nie jest obciążona hipoteką.
Cesja umowy deweloperskiej – koszt
Na wysokość cesji wpływa kilka czynników. Deweloper podczas podpisywania dokumentów notarialnych, może obciążyć kosztami kupującego. Aby spotkanie u notariusza miało moc prawną potrzebna jest obecność pełnomocnika dewelopera – co również wiąże się z kosztami. Dla osób pragnących posiadać wsparcie podczas zawierania umowy dodatkowym kosztem będzie podjęcie współpracy z profesjonalnym pełnomocnikiem.
Cesja umowy deweloperskiej – odsprzedanie
W ostatnim czasie popularnym sposobem na zarobek jest filp mieszkania. Co to jest? Z języka angielskiego „hause flipping” oznacza transakcję kupna i sprzedania mieszkania, która nastawiona jest na zarobek. Kupujący nabywa mieszkanie w atrakcyjnej cenie lub ciekawej lokalizacji, a następnie z zyskiem odsprzedaje.
Czy flip jest możliwy przy podpisaniu cesji mieszkania? Jak najbardziej! Aby odsprzedanie cesji deweloperskiej miało prawo się odbyć, w umowie musi być jasny i klarowny zapis, że jest możliwość przepisania obowiązków na nowego dłużnika. Ponieważ cesja jest umową obustronną, podczas transakcji praw potrzebna jest zgoda dewelopera. Strony biorące udział w odsprzedaniu miejsca muszą liczyć się również z kosztami zmiany zapisów w księdze wieczystej oraz dodatkowych aneksów w umowie deweloperskiej.
Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej
Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej sprzedającego wynosi 8%. Jednakże należy zwrócić uwagę, że zapis regulujący występuje w prawie cywilnym, jak i podatkowym. Należy przyjrzeć się zapisowi w umowie, ponieważ kwalifikacja wielkości podatku może być różna. Cedent w niektórych przypadkach może zostać obciążony nawet 32% podatkiem, według zapisu z art. 18. Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka stawka będzie oznaczać, że ze sprzedaży należy odprowadzić podatek zgodnie ze skalą, a następnie rozliczyć się z fiskusem.
„Wyrokiem z 9 września 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) uchylił interpretację dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej uznając, że tak jak w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej cesja praw i obowiązków z tego tytułu powinna być opodatkowana stawką 8% VAT.” Źródło (Wyrok WSA w Szczecinie z 9 września 2020 r., sygn. akt I SA/Sz 441/20 (nieprawomocny).
Już wiesz na czym polega cesja umowy deweloperskiej, koszt związany z nią nie jest Ci również obcy. Znasz stawki oprocentowania podatku. Procedura nie jest tak skomplikowana, na jaką na początku wygląda. Dodatkowo cesja praw z umowy deweloperskiej daje wiele pozytywnych możliwości. A czy się na nią zdecydujesz? Tę decyzję pozostawiamy Tobie.
Sprawdź także pozostałe porady.
Cesja wierzytelności (przelew) na bank – co to jest?
Zdarzało mi się już na blogu narzekać na niezrozumiały język, którym często pisane są umowy deweloperskie, wyroki sądów czy decyzje urzędów. Dzisiaj do tej listy chciałam dopisać tworzone przez banki umowy przelewu wierzytelności (tzw. cesja)..
Jeśli zamierzasz wziąć kredyt na zakup wymarzonego mieszkania, zapewne bank przedstawi Ci do podpisu dokument, w którym będzie mniej więcej takie postanowienie (1):
„Cedent przelewa na cesjonariusza swoją przyszłą wierzytelność w stosunku do … zwanego dalej dłużnikiem wierzytelności, z tytułu zwrotu świadczenia uiszczonego przez cedenta w wykonaniu zawartej między cedentem a dłużnikiem wierzytelności umowy z dnia …, obejmujące wpłaty w wysokości … zł, które zostaną wpłacone ze środków pochodzących z kredytu (pomniejszonego o ewentualne kary umowne oraz opłaty manipulacyjne należne dłużnikowi wierzytelności), do wysokości zadłużenia z tytułu kredytu wraz z odsetkami, prowizjami i innymi należnościami cesjonariusza, z zastrzeżeniem warunku, że jeśli kredyt zostanie w terminie określonym w umowie kredytu spłacony, następuje zwrotne przelanie wierzytelności będącej przedmiotem cesji.”
Tak tak, ten tekst jest napisany po polsku 🙂
.
O co tutaj chodzi?
Mówiąc najprościej, ww. tekst głosi:
Jeśli deweloper powinien Ci zwrócić pieniądze, to nie będzie ich wypłacał Tobie, ale Twojemu bankowi .
. Jeśli kwota do zwrotu będzie wyższa niż kwota Twojego kredytu, to nadwyżkę dostaniesz już Ty.
dostaniesz już Ty. A jeśli już zdążyłeś spłacić kredyt, to umowa przelewu wierzytelności przestaje obowiązywać, a pieniądze dostaniesz Ty w całości.
.
Koledzy prawnicy pewnie skrzywią się na takie tłumaczenie 🙂 więc może trochę je rozszerzę. Jeśli deweloper ma obowiązek zwrócić Ci pieniądze, to Ty masz prawo do żądania tych pieniędzy. To prawo do żądania pieniędzy to właśnie wierzytelność, o której mowa w umowie. Jeśli taką wierzytelność przeniesiesz na bank, to już bank – a nie Ty – będzie miał prawo domagać się, aby deweloper wypłacił pieniądze.
Podsumowując: zawarcie umowy przelewu wierzytelności nie skutkuje tylko tym, że zmienia się numer konta, na które deweloper będzie zwracał określoną kwotę – lecz zmienia się podmiot, który ma prawo domagać się zwrotu tej kwoty.
Jak widzisz, nie jest to aż tak skomplikowane jak by się mogło wydawać, po prostu umowy cesji pisane są zwykle niezrozumiałym dla „typowego Polaka” językiem (oczywiście nie opisałam tu wszystkich zasad dotyczących przelewu wierzytelności – jeszcze kiedyś wrócę do tego tematu, a bardziej niecierpliwi czytelnicy mogą już teraz zapoznać się z art. 509-517 Kodeksu cywilnego).
.
Ze względu na to, że każdy bank stosuje inny wzór przelewu wierzytelności, skutki zawarcia tej umowy mogą być różne. Niestety często umowa jest tak napisana, że naprawdę długo trzeba się zastanawiać, co też autor miał na myśli. Co gorsze, banki bronią swoich wzorów umów jak niepodległości – są małe szanse, że bank zgodzi się na przeredagowanie umowy w taki sposób, by była dla Ciebie bardziej zrozumiała.
Warto abyś dokładnie zapoznał się z umową cesji, by potem uniknąć kłótni między Tobą a bankiem, komu należą się pieniądze od dewelopera.
.
(1) ww. postanowienie to „składanka” wzorów umowy przelewu wierzytelności, stosowanych przez trzy różne popularne w Polsce banki
.
Cesja umowy deweloperskiej
Cesja umowy deweloperskiej
Na czym polega cesja umowy deweloperskiej? Jakie niesie ze sobą ryzyko? Czy deweloper może nie wyrazić na nią zgody?
Wobec systematycznego wzrostu cen mieszkań w ramach postępu prac budowlanych (nawet w dobie pandemii), cesją umowy deweloperskiej interesują się przede wszystkim nabywcy – inwestorzy, którzy upatrują w niej źródło dochodu. Podpisują umowę deweloperską na początkowym etapie inwestycji deweloperskiej (a więc na niższych cenach), a następnie odsprzedają prawa do umowy z zyskiem. Obecnie jednak, z uwagi na niestabilną sytuację spowodowaną epidemią COVID-19, cesją mogą być również zainteresowane osoby, które z różnych względów nie są w stanie uiszczać kolejnych wpłat na mieszkanie.
Czym jest cesja umowy deweloperskiej?
Przelew wierzytelności, potocznie nazywany cesją, został uregulowany w Kodeksie cywilnym. Istota cesji sprowadza się do przeniesienia (przez cedenta – zbywcę) praw (i korespondujących z nimi obowiązków) wynikających z umowy na inną osobę (cesjonariusza – nabywcę). Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego, wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania). Niemniej jednak, z uwagi na fakt, że umowa deweloperska jest umową wzajemną (a więc każda ze stron ma zarówno uprawnienia, jak i obowiązki), w przypadku cesji umowy deweloperskiej dochodzi nie tylko do przelewu wierzytelności (praw), ale również do przejęcia obowiązków (długu). Zmiana dłużnika uregulowana jest w art. 519 Kodeksu cywilnego, który wprost wskazuje, że wówczas wymagana jest zgoda wierzyciela (chociaż można to uregulować odmiennie w umowie, o czym jeszcze poniżej).
Czy cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera?
Z uwagi na treść powyżej przytoczonych przepisów, na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco – tak, bez zgody dewelopera cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej nie jest możliwa. Zgoda taka może być udzielona już w pierwotnej umowie deweloperskiej (wystarczające będzie postanowienie, że deweloper wyraża zgodę na przeniesienie przez kupującego praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy) lub dopiero później. Deweloper może wówczas wyrazić zgodę w osobnym dokumencie lub w trójstronnej umowie cesji zawieranej pomiędzy nim, cedentem (pierwotnym kupującym lokal – zbywcą praw i obowiązków z umowy deweloperskiej) a cesjonariuszem (nowym kupującym – nabywcą praw i obowiązków z umowy deweloperskiej). Warto zauważyć, że zazwyczaj w umowach deweloperskich brak jest postanowienia zawierającego zgodę dewelopera na ewentualną cesję. Deweloperzy nie są bowiem zainteresowani spekulacyjnymi klientami, którzy poprzez taką praktykę prowadziliby konkurencyjną „sprzedaż” mieszkań. Bez zgody dewelopera cesja nie jest możliwa. Czy wobec tego nabywcy w trudnej sytuacji materialnej, niejako „zmuszeni” do cesji, będą poszkodowani? Niekoniecznie, ponieważ deweloper zamiast wyrażać zgodę na cesję, może rozwiązać umowę deweloperską z dotychczasowym nabywcą i zawrzeć nową umowę z kolejnym.
Forma cesji praw do umowy deweloperskiej
Choć przepis art. 522 Kodeksu cywilnego, dla ważności umowy przejęcia wierzytelności lub długu wymaga jedynie formy pisemnej pod rygorem nieważności, cesję umowy deweloperskiej warto zawrzeć w formie aktu notarialnego. Tylko wtedy interes cesjonariusza (nabywającego prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej) jest w pełni chroniony – zarówno poprzez wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej, jak i w prawnych możliwościach wykonania zobowiązań przez dewelopera (a więc głównie zawarcia umowy przeniesienia własności).
Jak bezpiecznie wejść w prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej, czyli o czym powinien pamiętać cesjonariusz
Osoba chcąca nabyć prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskutek cesji umowy deweloperskiej powinna pamiętać o tym, że zawierając umowę cesji, wchodzi nie tylko w prawa wynikające z tej umowy, ale również obowiązki – m.in. do uiszczania wpłat w określonych terminach (zgodnie z harmonogramem), do dokonania odbioru, czy do przystąpienia do umowy przeniesienia własności na warunkach opisanych w umowie. Cesjonariusz (nabywca) powinien zatem dokładnie zapoznać się z pierwotną umową deweloperską, aby dowiedzieć się, jakie obowiązki będą na nim ciążyły i z czym będzie się wiązało zawarcie takiej transakcji. Umowa deweloperska niejednokrotnie przewiduje bowiem obowiązek ponoszenia opłat związanych z lokalem lub zawiera pełnomocnictwa udzielane przez nabywcę. Konieczne jest również standardowe zweryfikowanie samej nieruchomości oraz dewelopera.
Podsumowanie
Zawarcie umowy cesji może być korzystną finansowo transakcją dla cedenta (zbywcy praw i obowiązków z umowy), jak i atrakcyjne dla cesjonariusza (nabywcy praw i obowiązków z umowy), który tym sposobem może nabyć nieruchomość, która na „normalnym” rynku byłaby niedostępna lub zdecydowanie droższa. Strony umowy nie mogą jednak zapomnieć o deweloperze – ponieważ to on ma ostatnie zdanie. Transakcję cesji umowy deweloperskiej, z uwagi na to, że stanowi bardziej złożony proces dochodzenia do własności lokalu mieszkalnego – istotna jest treść samej umowy cesji, jak i warunki pierwotnej umowy deweloperskiej, warto skonsultować z profesjonalnym pełnomocnikiem.
Cesja umowy deweloperskiej – jak ją poprawnie przeprowadzić?
Cesja umowy deweloperskiej, zwana także przelewem pozwala uzyskać prawo do nieruchomości. Co prawda, cesje były najbardziej powszechne i popularne kilkanaście lat temu w okresie boomu na rynku nieruchomości, jednak są one spotykane do dziś. Na czym polega cesja i jakie są jej koszty?
Co to jest cesja umowy deweloperskiej?
Cesja to umowa cywilnoprawna, która zawierana jest między wierzycielem (cedentem, zbywcą wierzytelności) a osobą trzecią (cesjonariuszem, nabywcą wierzytelności). Na jej mocy wierzyciel przenosi na nabywcę (cesjonariusza) wierzytelność przysługującą mu wobec dłużnika (debitora). Na podstawie cesji osoba trzecia (cesjonariusz) staje się uprawniona do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia, które przysługiwało dotychczasowemu wierzycielowi. W przypadku cesji deweloperskiej wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu, cesjonariuszem jest nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, natomiast dłużnikiem jest deweloper. Wierzytelnością zaś jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera.
W przypadku rynku mieszkaniowego, przelewy dotyczą z reguły tych nieruchomości, które nie zostały jeszcze wybudowane czy ukończone. W takim przypadku, jako wierzytelność nie występuje przejęcie mieszkania, ale nabycie do niego praw. Podstawowym celem i skutkiem przelewu wierzytelności jest wstąpienie cesjonariusza w miejsce cedenta, czyli przejście wierzytelności na nabywcę i utrata jej przez cedenta – zbywcę. Cesja sprawia, że cedent przestaje być wierzycielem, a staje się nim cesjonariusz. Stosunek zobowiązaniowy, jaki łączył dotychczasowego wierzyciela z dłużnikiem zostaje zaś unieważniony. Oznacza to, że deweloper na mocy podpisanej cesji zobowiązuje się dostarczyć mieszkanie i przenieść prawo własności właśnie na cesjonariusza. Cesjonariusz nabywa wierzytelność w takim zakresie i stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili wykonania przelewu.
Jak poprawnie przeprowadzić cesję umowy deweloperskiej?
Czasy największej popularności cesji deweloperskich już dawno minęły. Można to wytłumaczyć tym, że wiele osób sądzi, że tego typu transakcje są ryzykowne. Jest to poniekąd prawda, dlatego przy cesji polecane jest skorzystanie z usług doradczych profesjonalisty. Jeżeli jednak zdecydujemy się działać na własną rękę, to warto zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów.
Najważniejszą rzeczą, jaką powinien zrobić potencjalny nabywca praw do niewybudowanego jeszcze mieszkania są dokładne oględziny samej umowy deweloperskiej – należy sprawdzić, jakie postanowienia zawiera ten dokument. Dlaczego? Otóż, prawdopodobne jest, że są w niej zawarte zapisy, które zakazują bądź ograniczają możliwość przeprowadzenia cesji (lub uzależniają ją od zgody dewelopera). Analiza umowy deweloperskiej jest ważna, ponieważ wraz z umową cesji nabywa się nie tylko prawa, ale także obowiązki do spełnienia określonych świadczeń. Istotne są także wszystkie zapisy dotyczące terminu oddania inwestycji, kar umownych, możliwości zmiany ceny lokalu, trybu i terminu płatności.
Kolejna czynność, to sprawdzenie dewelopera oraz jego sytuacji finansowej. Dane takie jak sprawozdania finansowe spółki, w tym bilans oraz rachunek zysków i strat są danymi jawnymi i ogólnodostępnymi. W celu ich sprawdzenia należy udać się do sądu gospodarczego, w którym znajdują się akta spółki. Dobrze jest zwrócić uwagę również na samą nieruchomość – ustalić, kto jest właścicielem działki i określić, czy istnieją dodatkowe roszczenia i prawa przysługujące innym podmiotom wobec nieruchomości.
Ważne jest, by umowa przedwstępna podpisana między cedentem a deweloperem była zawarta jako akt notarialny. Sama umowa cesji również powinna być zawarta w formie notarialnej. Warto tego dopilnować, gdyż w przypadku, gdyby deweloper nie zechciał zawrzeć umowy przyrzeczonej to nabywca praw do nieruchomości mógłby dużo skuteczniej dochodzić swoich roszczeń. Dodatkowo forma notarialna jest bezpiecznym prawnym rozwiązaniem.
Cesja umowy deweloperskiej – koszty
Dokonanie cesji umowy deweloperskiej wiąże się z kosztami. Transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet do 32 procent), a od samej cesji należy zapłacić pełny 23-procentowy VAT.
Cesja umowy deweloperskiej na gruncie przepisów prawa cywilnego
Umowa zawarta z deweloperem nie przenosi własności nieruchomości i nie zastępuje umowy sprzedaży, która ma być zawarta w przyszłości. W związku z tym może dochodzić do cesji umowy deweloperskiej na inną osobę. W sytuacji gdy cesja umowy deweloperskiej przybiera postać odpłatną, pojawia się pytanie o rozliczenie podatku PIT z tego tytułu. Właśnie ta tematyka będzie przedmiotem niniejszej analizy.
Cesja umowy deweloperskiej w świetle prawa cywilnego
Zanim jednak przejdziemy do omówienia skutków podatkowych, należy zastanowić się nad modelem funkcjonowania cesji w kontekście prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przeniesienie takie w prawie cywilnym jest określane jako przelew wierzytelności (cesja).
Natomiast w myśl art. 510 § 1 kc umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W wyniku cesji wierzytelność wygasa u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne.
Przybliżmy kilka przepisów dotyczących umowy deweloperskiej.
W art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska została zdefiniowana jako umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Świadczenia pieniężne, jakie na poczet ceny przyszłego lokalu wpłaca deweloperowi nabywca, są przechowywane albo na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, albo na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym.
W świetle powyższego zaznaczyć należy, że umowa deweloperska jest umową zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, przewłaszczającej nieruchomość na rzecz nabywcy. Deweloper zobowiązuje się w niej w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej do wybudowania budynku oraz wykonania wszystkich czynności niezbędnych w procesie budowlanym, a po wybudowaniu tego budynku – do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.
Umowa deweloperska jest zatem umową zobowiązującą, ale nie rozporządzającą polegającą na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. Nabywca zobowiązuje się w niej do dokonywania wpłat na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność.
Powyższe założenie wywołuje również istotne skutki, jeżeli chodzi o cesję umowy deweloperskiej, ponieważ w takim przypadku przeniesiona zostaje wierzytelność o wybudowanie i przeniesienie prawa własności do nieruchomości w przyszłości.
Co warte zatem podkreślenia, cesja umowy deweloperskiej nie przenosi prawa własności do nieruchomości.
Cesja umowy deweloperskiej przenosi prawo wynikające z tejże umowy, a nie tytuł własności do nieruchomości.
Zidentyfikowanie właściwego źródła przychodu w przypadku cesji umowy deweloperskiej
Ustawa PIT wyróżnia wiele źródeł przychodów, w związku z czym dla ustalenia właściwego sposobu opodatkowania danego przychodu w pierwszej kolejności należy ustalić odpowiednie źródło.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a–c.
W odniesieniu do ww. źródła należy wskazać, że stosownie do art. 18 ww. ustawy za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.
W związku z tym, że zawarty w ww. art. 18 katalog praw majątkowych jest jedynie przykładowy, na co wskazuje użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”, przyjąć należy, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji omawianego przepisu można zaliczyć także inne prawa niewymienione wprost w tym przepisie.
Do przychodów z praw majątkowych zaliczyć tym samym należy również wierzytelności czy też przychód uzyskany z ich zbycia.
Jak już wskazaliśmy uprzednio, w przypadku cesji umowy deweloperskiej nie dochodzi do przeniesienia prawa własności. To oznacza, że w przypadku odpłatnej cesji umowy deweloperskiej dochodzi do osiągnięcia przychodu z odpłatnego zbycia prawa majątkowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT.
POLECAMY Rozliczaj wygodnie swoją firmę online! Księgowość – Fakturowanie – CRM
Księgowość – Fakturowanie – CRM Generowanie i wysyłka JPK_V7
Generowanie i wysyłka JPK_V7 Integracja z e-ZUS Załóż bezpłatne konto Zacznij bezpłatny 30 dniowy okres próbny bez żadnych zobowiązań!
W konsekwencji przychód osiągnięty z tytułu dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie jest więc tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, gdyż przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu.
To powoduje, że obowiązuje w tym przypadku zasada, zgodnie z którą podatnik dokonujący odpłatnej cesji umowy deweloperskiej uzyskuje przychód z praw majątkowych, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-36 i opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.
Na marginesie dodajmy, że uzyskany w ten sposób przychód podlega zmniejszeniu o poniesione koszty uzyskania przychodów. Dyrektor KIS w interpretacji z 4 sierpnia 2021 roku (nr 0113-KDIPT2-2.4011.464.2021.2.AKR) wskazał, że w takim przypadku kosztami uzyskania przychodów są poniesione koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej i koszt agenta nieruchomości dotyczący znalezienia nabywcy przez agenta zajmującego się obrotem nieruchomościami.
Na gruncie podatku PIT przychód z tytułu odpłatnej cesji umowy deweloperskiej stanowi przychód z praw majątkowych. Opodatkowaniu w zeznaniu rocznym podlega dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z tego tytułu a poniesionymi kosztami podatkowymi.
w rozumieniu ustawy PIT generuje przychód z praw majątkowych podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. Podmioty dokonujące cesji powinny przede wszystkim pamiętać, że nie stanowi ona przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ nie mamy do czynienia z umową rozporządzającą lecz umową zobowiązującą.
Cesja umowy deweloperskiej: kompendium wiedzy
Ceny nieruchomości na przestrzeni lat systematycznie rosną, a wzrostowy trend wykorzystują inwestorzy, którzy zarabiają nie tylko na wynajmie i odsprzedaży lokali, ale również na zbyciu prawa do budowanego mieszkania. Na czym polega cesja umowy deweloperskiej? Jak wygląda kwestia opodatkowania cesji umowy deweloperskiej?
Czym jest cesja umowy deweloperskiej?
Cesja, czyli przelew wierzytelności, została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jej istota sprowadza się do przekazania (przeniesienia) wierzytelności wynikającej z umowy na nabywcę (cesjonariusza). Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), a wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzą wszelkie z nią związane prawa. Czy w przypadku umowy deweloperskiej cesja wymaga zgody dewelopera?
Umowa deweloperska należy do umów wzajemnych, dwustronnie zobowiązujących. Oznacza to, że zarówno deweloper, jak i klient z tytułu podpisanej umowy ma prawa i obowiązki. To z kolei powoduje, że cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera – cesjonariusz przejmuje prawa i obowiązki pierwotnego klienta. Zmiana dłużnika została uregulowana w art. 519 Kodeksu cywilnego.
Cesja deweloperska nie zawsze dotyczy wyłącznie mieszkania. Współcześnie częstym zjawiskiem jest zakup lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu lub na parkingu. Kupujący, który podpisał umowę deweloperską i umowę przedwstępną dotyczącą zakupu miejsca postojowego najczęściej będzie zainteresowany cesją każdej z tych umów.
Cesja deweloperska – jak zgodę wyraża deweloper?
Skoro zgoda dewelopera jest niezbędna, by umowa cesji mieszkania była wiążąca, pozostaje pytanie, w jaki sposób powinien on wyrazić swoją zgodę. Możliwości są dwie:
zgoda zostanie wyrażona przez dewelopera w sposób uprzedni – może ona zostać zamieszczona w formie stosownego zapisu w umowie deweloperskiej lub w odrębnym oświadczeniu złożonym przez dewelopera,
zgoda zostanie wyrażona przez dewelopera w cesji umowy deweloperskiej – wyrażenie zgody w tej umowie nie spowoduje jednak, że deweloper stanie się jej stroną.
Zgoda wyrażona w sposób uprzedni jest wygodna dla stron – w przypadku cesji nie jest konieczne angażowanie dewelopera, by złożył on wymagane oświadczenie. Zyskuje również nabywca nieruchomości. Gdyby wskutek zmiany życiowych planów czy zdarzeń losowych zmieniły się jego zamiary, może bez czekania na zgodę dewelopera sfinalizować cesję umowy deweloperskiej.
Jeśli umowa deweloperska nie zawiera zgody dewelopera na cesję, pamiętajmy, że deweloper nie musi jej wyrażać. Nie ma możliwości zmuszenia dewelopera do wyrażenia zgody na dokonanie cesji przez nabywcę, a bez zgody dewelopera taka czynność nie może zostać dokonana.
Cesja mieszkania od dewelopera – forma umowy
Zarówno umowa o przejęcie długu, jak i zgoda wierzyciela na przejęcie długu muszą zostać zawarte na piśmie pod rygorem nieważności – wynika to z art. 522 Kodeksu cywilnego. Nie jest trudno znaleźć wzór umowy o przejęcie długu, gdyż taka umowa jest bardzo często stosowana w obrocie gospodarczym. Z kolei cesja umowy deweloperskiej najczęściej jest zawierana w formie aktu notarialnego. Ta postać zapewnia stronom ochronę w największym stopniu.
Gdy następuje cesja umowy deweloperskiej, nabywca ma względem sprzedającego obowiązki – musi zapłacić mu umówioną cenę. Akt notarialny może zawierać oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji na rzecz wierzyciela. Dla wierzyciela to korzystne rozwiązanie. W razie, gdyby nie otrzymał on ustalonej kwoty wynikającej z podpisania umowy cesji mieszkania, nie będzie musiał dochodzić swoich należności przed sądem.
Opodatkowanie cesji umowy deweloperskiej
Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej wiąże się także z koniecznością rozliczenia się z fiskusem. Zawarcie umowy cesji mieszkania oznacza, że po stronie sprzedającego powstaje przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych (art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Taka konstrukcja przepisów skutkuje tym, że dochody uzyskiwane z cesji należy rozliczyć zgodnie ze skalą podatkową. To z kolei powoduje, że sprzedawca może zapłacić podatek w wysokości nawet 32 proc.
O kwalifikacji przychodu z cesji deweloperskiej wypowiadał się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji indywidualnej 0115-KDIT2-3.4011.96.2019.3.AD zajął on stanowisko, zgodnie z którym w przypadku cesji umowy deweloperskiej nie można stosować przepisów odnoszących się do sprzedaży własnej nieruchomości, jeżeli przeniesienie prawa własności ma nastąpić dopiero w przyszłości.
Cesja umowy deweloperskiej i cesja rezerwacyjnej
Nabywcy mieszkań podpisują umowy deweloperskie głównie w celu nabycia swojego wymarzonego mieszkania.
Nabywcy mieszkań podpisują umowy deweloperskie głównie w celu nabycia swojego wymarzonego mieszkania.
W poniższym artykule opisujemy, w jaki sposób można dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (zarówno gdy nabywamy mieszkanie dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych). Jeżeli zależy nam, żeby klauzula dotycząca cesji znalazła się w podpisywanej przez nas umowie deweloperskiej oraz żeby taka klauzula należycie zabezpieczała interesy nabywcy nieruchomości, zachęcamy do kontaktu z prawnikami Pewnego Lokalu (najlepiej, zanim jeszcze podpiszemy umowę – potem może być już za późno!).
Cesja praw z umowy deweloperskiej
Czym jest cesja praw z umowy deweloperskiej?
Cesja – z łaciny “cedere” – oznacza “odchodzić, odstąpić”. Deweloper, który nabywa własność, jest w tej sytuacji nazywany cedentem, kupujący zaś cesjonariuszem. Wierzytelności cedenta oznacza w praktyce, że kupujący mieszkanie będące w trakcie budowy, nie posiada praw własności tylko prawo do niego. Cesja jest niczym innym jak przelaniem tej wierzytelności, a reguluje ją Kodeks Cywilny. Artykuł 509 Kodeksu Cywilnego mówi o tym, iż wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, a wraz z nią wszelkie związane z nią prawa. Jest ona umową wzajemną i dwustronnie zobowiązującą co oznacza, że obydwie strony mają i prawa i obowiązki.
Sprzedaż praw do mieszkania będącego w budowie jest jednym z popularniejszych sposobów inwestowania na rynku pierwotnym (od dewelopera), przy czym pamiętać należy o tym, że taka strategia ma rację bytu jedynie wówczas, gdy przy zakupie zobowiązani jesteśmy do wpłacenia jedynie 10% ceny. W pozostałych przypadkach może okazać się nieopłacalna.
Cesja (zwana także przelewem) to konstrukcja prawna pozwalająca na przeniesienie wierzytelności z umowy na nową osobę. Ponieważ umowa deweloperska jest umową wzajemną, obydwie jej strony mają zarówno pewne prawa, jak i obowiązki, a jej cesja będzie wymagała wyrażenia przez dewelopera zgody na jej przeprowadzenie. W przypadku umów deweloperskich wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu, zwany także cedentem. Wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera (debitora), a nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, nazywa się cesjonariuszem.
Gdy myślimy o cesji, podstawową rzeczą, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, jest to, czy umowa mówi o zgodzie dewelopera na jej dokonanie. Zgoda dewelopera zawarta w umowie lub wyrażona w odrębnym oświadczeniu nosi miano zgody wyrażonej w sposób uprzedni i jest ona najwygodniejsza dla obydwu stron. Dzięki takiej formie deweloper nie musi być angażowany w dalsze działania kupującego.
Jeżeli umowa wymaga uzyskania pozwolenia od dewelopera na przeniesienie praw z umowy na inną osobę, nie będziemy mogli dokonać transakcji, a co za tym idzie – nie będziemy mogli liczyć na zyski. Gdy umowa deweloperska milczy na temat cesji, cesja prawa z umowy deweloperskiej nie jest możliwa bez zgody dewelopera. Warto mieć na uwadze fakt, że deweloperzy niezbyt przychylnie podchodzą do kwestii cesji umowy deweloperskiej, ponieważ w ten sposób niejako sami mogą stworzyć konkurencję dla swojej oferty, a dodatkowo ich obawę budzi ryzyko, które nieść może współpraca z nabywcami spekulacyjnymi.
Jeżeli deweloper wyrazi zgodę na cesję (podczas lub po podpisaniu umowy deweloperskiej), umowa cesji praw z takiej umowy powinna zostać dokonana w takiej samej formie jak umowa deweloperska, a więc w formie aktu notarialnego, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Dodatkowo w umowie warto zawrzeć oświadczenie nabywcy o poddaniu się egzekucji w przypadku niezapłacenia przez niego ceny ustalonej ze sprzedającym.
Sprawdzenie umowy deweloperskiej i dewelopera przy cesji mieszkania
Jeżeli rozważamy przejęcie prawa do nieruchomości, powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić umowę deweloperską pod względem możliwości jej scedowania, ale także przyglądając się zobowiązaniom umownym, które zostaną automatycznie przejęte przez cesjonariusza, a także pozostałym zapisom dotyczącym kluczowych terminów, kar umownych i wszelkich innych ustaleń podjętych przez strony umowy.
Dobrze jest zorientować się, kto jest drugą stroną umowy, a więc dokładnie sprawdzić dewelopera realizującego interesującą nas inwestycję. W tym celu warto jest przede wszystkim zapoznać się z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, gdzie znajdziemy informacje dotyczące wysokości kapitału zakładowego, potencjalnych podatkowych i celnych zaległości dewelopera, a także sprawdzimy, czy firma nie znajduje się w stanie likwidacji.
Dobrze jest sięgnąć także do księgi wieczystej gruntu, na którym powstaje inwestycja (o jej numer dobrze jest poprosić przyszłego cedenta, w innym przypadku może nam być trudno go zdobyć bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat). Księgę wieczystą sprawdzimy bezpłatnie w wersji elektronicznej na stronie ekw.ms.gov.pl, gdzie zapoznać się możemy zarówno z treścią aktualną, jak i zupełną (zawierającą dane historyczne) interesującej nas księgi. W księdze potwierdzimy dokładne położenie działki, kwestię jej własności, a także wszelkie istniejące obciążenia (w tym hipoteki), służebności oraz roszczenia.
Cesja praw do miejsca postojowego
Klienci deweloperów często wraz z mieszkaniami kupują także miejsca postojowe w hali garażowej. W takiej sytuacji – poza podpisaniem umowy deweloperskiej – najczęściej podpisuje się także umowę przedwstępną dotyczącą zakupu lokalu garażowego. W razie cesji praw do mieszkania nabywca takich praw będzie też zapewne wymagał cesji miejsca postojowego. W takiej sytuacji warto pamiętać, żeby klauzula zezwalająca na cesję praw była obecna zarówno w umowie deweloperskiej, jak i w umowie przedwstępnej.
Cesja umowy rezerwacyjnej
Umowy rezerwacyjne zwykle milczą na temat cesji wierzytelności. Ich celem jest tylko czasowe wyłączenie mieszkania z oferty dewelopera, tak aby potencjalny nabywca mógł zastanowić się nad tym, czy decyduje się na ostateczne kupno mieszkania, lub aby zyskał czas na zweryfikowanie swojej zdolności kredytowej. W związku z tym cesje umów rezerwacyjnych podlegają takim samym zasadom jak umowy deweloperskie: do ich cesji konieczna jest zgoda dewelopera w razie braku klauzuli dopuszczającej cesję w umowie rezerwacyjnej. Należy jednak pamiętać, że nie jest to to samo, co cesja umowy deweloperskiej, a ich sens ekonomiczny jest znikomy. Dodatkowo zawarcie umowy rezerwacyjnej nie daje potencjalnemu nabywcy pewności, że wybrany lokal rzeczywiście stanie się docelowo jego własnością, niezależnie od tego, czy umowę zawrzemy w zwykłej formie pisemnej, czy podpiszemy ją w kancelarii notarialnej.
Dokonując cesji umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej, należy pamiętać o kosztach. Pierwszą kwestią jest podatek, który będzie wyższy. Tu należy pamiętać, że cesja to obrót nieruchomością, która znajduje się już na rynku wtórnym.
Nabywca nie będzie więc objęty preferencyjnymi stawkami podatku jak nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Przelew to sprzedaż praw majątkowych i ustawodawca będzie traktować go jako źródło naszego przychodu. Dlatego też transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet do 32%), a od samej cesji należy zapłacić pełny 23%-owy VAT.
Jedyny na rynku poradnik o cesji na rynku pierwotnym
W praktyce temat cesji umów z deweloperem (umów deweloperskich, rezerwacyjnych oraz innych) nastręcza wielu trudności. Jeśli chcemy podpisać umowę z deweloperem, tak żeby później bezpiecznie sprzedać niewybudowaną nieruchomość poprzez cesję lub inną formę prawną, lepiej znać wszelkie ryzyka, koszty oraz szczegóły dotyczące instytucji cesji, oraz alternatywnych form flipowania na rynku pierwotnym. Prawnicy Pewnego Lokalu opracowali kompleksowy 10-stronicowy poradnik dotyczący cesji oraz innych form flipowania na rynku pierwotnym. Jeśli jesteście Państwo zainteresowani zakupem takiego poradnika w cenie 200 zł (cena uwzględnia VAT), prosimy o kontakt z naszą infolinią pod numerem: 797 014 014.
Flipping a cesja deweloperska
House flipping to sposób na inwestowanie w nieruchomości, który przywędrował do nas wiele lat temu z USA. W skrócie, polega na tym, że kupujemy nieruchomość lub prawa do niej dużo taniej niż cena, za która chcielibyśmy ją sprzedać.
Oznacza to, że nieruchomość jest albo z rynku wtórnego, są to mieszkania i domy, a nawet całe kamienice w gorszym stanie, które kupujący doprowadza do dobrego poziomu i stanu używalności, przeprowadzając w nich generalny remont i przygotowując mieszkania na sprzedaż. Bardzo ważnym aspektem flippingu jest znajomość rynku nieruchomości i prawa, a także trendów mieszkaniowych by dokładnie obliczyć koszty napraw i za ile realnie możemy sprzedać nieruchomość tak by dobrze na niej zarobić.
Flipping zawędrował też na rynek pierwotny i nie jest już tylko domena rynku wtórnego i renowacji starych domów. Oczywiście na rynku pierwotny wygląda to zupełnie inaczej wszak mieszkania są nowe i świeże. Tu temat łączy się z cesją deweloperską. Flipper wybiera inwestycję, która jest według niego atrakcyjna i znajduje się na początkowym etapie lub dopiero jest w planach. Często zainwestować chce nie tylko w jedno ale kilka “przyszłych” mieszkań. Dochodzi do kontaktu z deweloperem, z którym negocjuje warunki cesji deweloperskiej tak by była dla niego jak najkorzystniejsza, co zdarza się szczególnie na bardzo początkowych etapach lub planach, gdyż wtedy deweloper oferuje najkorzystniejsze warunki sprzedaży.
Dla flipper najkorzystniejsze jest zapisanie zgody dewelopera w umowie co nazywamy zgoda uprzednią. Przelew wierzytelności czyli inaczej cesja umowy polega na wstąpieniu nabywcy praw z cesji w miejsce flipera za określonym w zawieranej pomiędzy stronami umowie wynagrodzeniem. Wielu deweloperów postrzega ten proces jako generowanie konkurencyjnej podaży mieszkań i nie są chętni na tego typu umowy. Nie jest to jednak reguła i coraz popularniejsze jest flipowanie nieruchomości jeszcze nie powstałej za zgoda dewelopera, co daje mu też budżet na inwestycję szczególnie jeśli sprzedaż mieszkań będących dopiero w planach jest dostępna dla danego projektu.
Pomoc przy odstąpieniu od umowy lub cesji
Pewny Lokal, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, stworzył możliwość pomocy w zakresie analizy prawnej odstąpienia od umowy deweloperskiej lub cesji. W ramach usługi wskażemy m.in., czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej, z jakimi kosztami będzie wiązało się odstąpienie od niej, a także, na jakie przepisy należy się powołać, aby odstąpienie było skuteczne.
Nasi prawnicy przygotują dla Państwa kompleksową analizę prawną, która pomoże rozwiązać umowę lub dokonać cesji. Zajmujemy się także kojarzeniem osób chętnych do nabycia praw z umowy deweloperskiej z osobami chcącymi sprzedać takie prawa. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą pomocą, zapraszamy do kontaktu poprzez formularz.
키워드에 대한 정보 umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej
다음은 Bing에서 umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej 주제에 대한 검색 결과입니다. 필요한 경우 더 읽을 수 있습니다.
이 기사는 인터넷의 다양한 출처에서 편집되었습니다. 이 기사가 유용했기를 바랍니다. 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오. 매우 감사합니다!
사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 Cesja na rynku pierwotnym – czy to się opłaca? Wojtek Orzechowski przy tablicy
- warsztaty inwestowania w nieruchomości
- wiwn
- wojciech orzechowski
- zarabiaj na nieruchomościach
- inwestowanie w nieruchomości
- inwestycje w nieruchomości
- jak zarabiać na nieruchomościach
- jak inwestować w nieruchomości
- wolność finansowa
- dochód pasywny
- mieszkania
- wynajem
- wynająć czy sprzedać
- obrót nieruchomościami
- flip
- flipy
- jak zarabiać na mieszkaniach
- jak inwestować w mieszkania
- sprzedaż mieszkań
Cesja #na #rynku #pierwotnym #- #czy #to #się #opłaca? #Wojtek #Orzechowski #przy #tablicy
YouTube에서 umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej 주제의 다른 동영상 보기
주제에 대한 기사를 시청해 주셔서 감사합니다 Cesja na rynku pierwotnym – czy to się opłaca? Wojtek Orzechowski przy tablicy | umowa przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej, 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오, 매우 감사합니다.
