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0:17 핵심 내용 요약
0:40 미국 주택담보대출
1:23 에퀴티
2:03 재대출 1 ㅡ 일반 재융자
2:46 재대출 2 ㅡ 현금인출 재융자(캐시아웃 재융자)
3:44 재대출 3 ㅡ 홈 에퀴티 론
4:31 재대출 4 ㅡ 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)
※정정
이번 영상에서
모든 이자를 ‘연 5%’ ‘연 2.5%’
라고 썼는데
전부 다 틀렸습니다.
‘연’이라는 글자를 빼야합니다.
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홈에퀴티’라인 오브 크레딧’ 함정, ‘공짜 돈’으로 생각 흥청망청 빚 …
HELOC은 주택을 크레디카드로 사용하는 것과 같은 개념이다. 주택 에퀴티 융자는 금액이 정해진다. 주택 에퀴티 대출로 3만 달러를 받았다면 집에서 3만 …
Source: m.koreatimes.com
Date Published: 5/28/2021
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홈에퀴티 론(HEL) vs. 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC) 주택…
HEL은 주택을 담보로 큰 금액의 특별한 사용처가 있을 때 이용하기 적합한 융자입니다. 예를들면 주택을 리모델링 하는데 필요한 자금이 10만불이면 이 금액을 한번에 뽑는 …
Source: m.facebook.com
Date Published: 12/5/2022
View: 4751
미주 월드뉴스 – 홈 에쿼티 론 vs. 에쿼티 라인 오브 크레딧
홈 에쿼티론과 에퀴티 라인 오브 크레딧은 주택에 쌓여있는 에쿼티를 활용하는 방식이다. 두가지 모두 이자율이 크레딧 카드나 개인 융자보다 낮아 …
Source: www.okja.org
Date Published: 6/14/2022
View: 8699
옥죄는 라인오브 크레딧(HELOC)의 위기
주택가격은 68만불선. 에퀴티는 충분하시다. Bank of America에서 라인을 쓰신지 10년이 지나자 편지를 받으셨다. 15년동안 갚는데 이자는 5.5 …
Source: www.economust.net
Date Published: 5/30/2022
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라인 오브 크레딧 관련 문의 입니다 – ASK미국
아니면 일정의 fee를 내는지요? 현재로선 받은돈을 쓸 필요성이 없게되었습니다 , 당시 필요 해서 어렵게 받은 홈에퀴티 라인오브 크레딧이였는대, 최근 …
Source: ask.koreadaily.com
Date Published: 1/7/2022
View: 6495
[HELOC] 크레딧 700점 넘고 소득 증명되면 가능 – 아이테크코리아
주택 가격이 상승하면서 주요 은행들은 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧을 적극적으로 개설해 주고 있다. 집값 …
Source: www.itechkorea.com
Date Published: 3/16/2022
View: 5257
라인 오브 크레딧
홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 (HELOC: Home Equity Line of Credit) 은 내집의 현재 에퀴티를 담보로 추가융자를 얻는 것을 말하며 2차저당을 설정하게 됩니다.
Source: www.dreamloanz.com
Date Published: 6/13/2021
View: 9610
홈 에퀴티 라인오브 크레딧 – 네이버 블로그
2004년 주택시장이 붐을 이루었을때 홈 에퀴티 라인오브 크레딧(Home Equity Line of Credit 이하 HELOC)도 전성기를 맞았었다.
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 3/8/2021
View: 601
홈 에퀴티 활용 땐 고정금리 대출이 최선 – RedPoint Group
또 에퀴티를 담보로 캐시아웃 재융자나 홈 에퀴티론이나 필요할 때 뽑아 쓸 수 있는 형식의 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 받을 수 있다.
Source: redpointgroup.net
Date Published: 3/1/2021
View: 2428
Real Estate – MissyUSA
이해가 잘 안 가는 게 홈 에쿼티 라인오브크레딧을 하는 이유가 모기지 … 새로 사는 집이 70만불이라고 했을 경우에 홈 에퀴티 라인오브 크레딧으로 …
Source: mobile.missyusa.com
Date Published: 12/22/2021
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주제에 대한 기사 평가 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧
- Author: 쉬운쉬운설명
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- Date Published: 2020. 10. 1.
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홈 에쿼티 론 vs. 에쿼티 라인 오브 크레딧
소비자 사용 용도 따라 선택 달라질 수 있어
(올랜도=코리아위클리) 박윤숙 기자 = 주택을 소유한 이후에 집값이 올랐다면 집을 매매하지 않고도 집에 담겨져 있는 돈, 즉 에쿼티를 가지고 재정계획을 세울 수 있다.
<올랜도 센티널>에 부동산 관련 기사를 싣고 있는 인터레스트 닷컴 회장 짐 디보스는 26일 에쿼티 사용에 대한 두가지 방법을 소개했다. 두가지 방법이란 홈 에쿼티론과 에쿼티 라인 오브 크레딧을 말한다.
주택 소유자의 상황에 따라 어떤 방법이 유리한 지 우선 두가지 방법의 동일한 점과 다른점을 비교해 보는 것이 좋다.
▲ 홈에퀴티로 가정의 재정계획을 세울 수 있다. (자료사진)
필요에 따라 각자 유익한 방법 찾아야
홈 에쿼티론과 에퀴티 라인 오브 크레딧은 주택에 쌓여있는 에쿼티를 활용하는 방식이다.
두가지 모두 이자율이 크레딧 카드나 개인 융자보다 낮아 잘만 사용하면 이득을 볼 수 있다. 게다가 융자된 자금이 어디에 사용되던지 상관없으며 사용처도 남겨지지 않는다. 또 크레딧 카드의 높은 이자는 세금공제가 되지 않지만 에쿼티 융자에 붙는 이자 페이먼트는 세금공제를 받을 수 있다.
다음 차이점이라면 홈 에쿼티 론은 2차 융자라 할 수 있다. 다시 말해 상당분량의 액수를 한꺼번에 융통하고 융자액을 일정 이자율에 따라 10년, 15년 혹은 30년 동안 갚아나가게 된다. 만약 융자자가 고정 모게지 이자율을 택했다면 이자율과 월 지불액은 융자기간동안 변하지 않는다.
반면 에쿼티 라인 오브 크레딧은 말 그대로 일정분량의 자금을 크레딧 형태로 받는다. 즉 크레딧 카드 회사에서 소비자에게 일정량의 크레딧을 주면 소비자가 필요한 만큼 쓰고 능력 닿을때 갚을 수 있는 것과 마찬가지이다.
이자만 갚아 나갈수도 있고 융자액을 연거푸 되갚을 수도 있으며 여유 있을 때 목돈으로 갚아 나가는 이자를 줄일 수도 있다. 다만 에쿼티 라인 오브 크레딧은 이자율이 조정되므로 융자기간동안 수시로 변경될 수 있다. 물론 이 융자방법도 세금 디덕터블 혜택이 있다.
왜 융자를 원하게 됐나 묻게 된다면 선택 쉬워져
짐 디보스는 소비자가 홈 에쿼티 론과 에퀴티 라인 오브 크레딧 중 한가지를 선택할 때 ‘왜 융자를 원하게 됐는지’ 를 먼저 자신에게 물어보라고 권한다.
만약 주택 리모델링을 위해 혹은 수영장을 설치하기 위해 집에서 자금을 융통하길 원한다면 홈 에쿼티론이 더 낫다. 목돈이 필요하기 때문이다. 그리고 고정 이자율을 원한다면 이 방법밖에는 없다.
반면 에쿼티 라인 오브 크레딧은 자금이 당장 필요한 것은 아니지만 크레딧 카드나 첵크 북 형식으로 여분의 자금을 지니길 원할 때 유용하다. 신청자들은 지금은 돈이 필요없지만 나중에 필요한 경우를 대비해 주택가격의 상승으로 생긴 많은 에쿼티를 미리 라인 오브 크레딧 형식으로 받아두는 경우가 대부분이다.
만약 돈이 필요치 않아 그대로 가지고 있다면 이자율이나 월 지불액은 신경쓰지 않아도 된다.
에쿼티 라인 오브 크레딧은 사용할 때마다 사용비가 부과되며 연중 메니지먼트 비용이 약 50불에서 75불 사이로 부과된다. 은행에 따라 1년이나 혹은 3년안에 크레딧을 닫으면 벌금을 책정하기도 한다.
또 에쿼티 라인 오브 크레딧은 10년후가 되면 고정 이자율 융자 즉 홈 에쿼티론과 같이 전환된다. 이때까지 이자만 갚고 원금은 그대로 지니고 있다면 홈 에쿼티 론 보다 불리한 상태가 된다.
홈 에쿼티 론은 모게지 론과 마찬가지로 초기에는 이자만 대부분 납부가 되지만 10년 정도면 원금도 어느정도 줄어든 상태가 되기 때문이다. 만약 이때 에퀴티 라인 오브 크레딧이 부채를 지지 않은 상태라면 완전 채무이행으로 여겨지며 원할 경우 다시 라인 오브 크레딧을 열수가 있다.
짐 디보스는 융자를 선택할 때 이자율만 볼 것이 아니라 융자비용과 포인트 그리고 여타 다른 비용도 함께 고려할 것을 조언하고 있다. 예를 들어 라인 오브 크레딧을 고려할 경우 렌더에 따라 연 비용이 달라질 수 있다는 것이다.
옥죄는 라인오브 크레딧(HELOC)의 위기
흔히 집을 담보로 하는 라인 즉, 라인오브 크레딧의 마감 시한이 점점 더 다가오고 있다. 10여년전 라인을 신청해서 현금을 잘 활용했지만 이제 15년이란 짧은 기간내 이자와 원금을 한꺼번에 내야 한다. 페이먼트 충격(Payment Shock)이라고 불린다. 가장 좋은 시나리오는 라인오브 크레딧을 10년간 연장해서 다시 이자만 지불하는 것이다. 미니멈 페이먼트를 내면서 10년이란 시간을 다시 벌수 있기 때문이다. 그러나 은퇴하신 시니어분들의 경우 이 해결 방법이 불가능하다. 그러자면 소득이 입증되야 하는데 은퇴후 소득이 많이 줄었기 때문이다. 최근 들어 이와 유사한 상담이 부쩍 많아지고 있다. 다행히 요즘은 주택시세가 오른 상황이기에 그래도 재융자를 먼저 상담할수 있다. 만일 내리막 시세였다면 적잖은 분들이 융자가 아니라 파산법 변호사와 먼저 상담을 했을수도 있다.
그렇다고 현실적으로는 에퀴티가 아주 많은 경우를 제외하고는 집을 매각해도 문제 해결이 되지 않는다. 집을 팔고 새로 살 집을 구하는 것은 물론이고, 이를 위한 융자도 쉽지 않기 때문이다. 설사 융자를 받아 새집을 산다 하더라도 은퇴후에는 매달 페이먼트를 내기가 힘든 상황이다. 이러지도 못하고 저러지도 못하는 상태. 라인오브 크레딧 만기가 되면서 은퇴후에 찾아온 위기이다. 상담을 하다보면 집을 매각하고 페이먼트가 아주 적은 노인 아파트로 가거나 한국의 저렴한 실버타운으로 이주하는 방법을 알려드린다. 그리고 마지막으로 현재의 집에서 살면서 페이먼트 부담없이 평생 거주가 보장되는 리버스 모기지도 그 해결책으로 알려드린다. 종합해보면 리버스 모기지가 가장 생활의 변화도 적고 편법도 없으며 안정적이다. 물론 리버스 모기지도 자격조건이 있어서 모든 분들이 선택할수 있는 것은 아니다.
< 실제 상담 사례 >
플러턴에 거주하는 69세 Mrs. 정 손님. 소셜연금 없이 한국에서 매월 2000불을 송금받아 쓰고 계시다. 현재 라인오브 크레딧은 총 198,000불을 사용하셨다. 주택가격은 68만불선. 에퀴티는 충분하시다. Bank of America에서 라인을 쓰신지 10년이 지나자 편지를 받으셨다. 15년동안 갚는데 이자는 5.5%. 15년 이자가 5.5%라는 것은 30년 고정으로 환산하자면 7%에 가까운 이자다. 이자가 문제가 아니라 페이먼트도 걱정하고 계신다. 재산세도 많이 내시는 편이라 매월 재산세 부담이 450불선. 그러면 페이먼트와 합칠 경우 딱 2000불이 된다. 그러면 어찌 사실 것인지 모르겠다. 그래서 처음에는 Bank of America에서 상담을 받으실때 라인오브 크레딧을 연장하시길 원했지만 대답은 No. 현재 라인오브 크레딧은 과거의 조건이 아니다. 이자는 4%대이며 일반 주택융자 조건이 거의 동일하게 적용되기 때문에 불가하다.
그래서 이분의 경우 리버스 모기지로 하실 경우 상담드렸는데 페이먼트 없이 지내시고 추가로 필요하시면 현금도 찾아쓰실수 있다고 설명드렸다. 무엇보다 당장 급한 불부터 끄자면 어떤식으로든 현재 만기가 찾아온 라인오브 크레딧을 처리해야 하는 상황이다. 리버스 모기지의 단점을 설명드렸는데 이때문에 조금 생각중이시다. 그러나 다른 대안은 없어 보인다. 둘중 하나는 가능해야 한다. 페이먼트를 낼 능력이 있거나 소득이 많아서 라인오브 크레딧을 재연장하거나 이렇게 둘중에 하나는 갖추어야 재융자나 리뉴가 가능하다. 현재 한국에 부동산이 있으시니 나중에 처분되면 이를 통해서 리버스를 갚는 것도 한 방법이다. 리버스 모기지는 Prepayment Penalty가 없다. 또 Partial Payment도 가능해서 이자를 내고 싶지 않다거나 원금을 줄이고 싶다면 이또한 가능하다. 많은 사람들이 아직도 리버스 모기지는 집을 넘기는 것으로 오해하고 집에는 손을 못대는 것으로 알고 있다. 그렇지가 않고 언제든 벌금없이 처분이 가능하고 페이먼트도 내고 싶으면 낼수 있다.
라인 오브 크레딧 관련 문의 입니다
과거에 주택시장이 붕괴가 되었던 2009년부터 일정기간동안 은행들이 임의로 개별 주택들이 가지고 있던 line of credit를 크로징시킨 전례가 있었습니다. 담보로 설정된 주택가치들이 떨어지고 개인들의 주택 default가 늘어나면서 일어난 상황이었습니다. 일단 line of credit의 경우 이자율이 일반 주택 구입이자등 모기지 보다는 비싸기 떄문에 일종의 비상시에 대비해서 가지고 계시는 경우들이 적지 않습니다. 그리고 일반 재융자 보다도 캐시 아웃만 하거나 lien of credit은 full doc기준으로만 융자가 가능하기 때문에 까다로운 편입니다. 가지고 계시다가 적절하게 활용도 가능하지만 반대로 사용시의 이자나 나중에 혹시라도 주택이 차압시에도 성격에 따라서는 개인빚으로 따라갈수도 있습니다. (특히 주택관련한 업그레이드등에 사용이 안된 경우) 잘확인하셔야 합니다. 참고 하세요
[HELOC] 크레딧 700점 넘고 소득 증명되면 가능
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주택 가격이 상승하면서 주요 은행들은 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧을 적극적으로 개설해 주고 있다.
집값이 많이 오르면서 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)을 오픈하려는 홈오너들이 늘고 있다. 주요 은행들도 적극적인 마케팅을 펼치면서 HELOC 규모는 2012년 이후 매년 20% 이상씩 늘어나고 있다. 2016년에 HELOC을 새로 오픈한 규모가 1600억달러를 넘으면서 2008년 이후 최대치를 기록하고 있다.
HELOC은 주택의 에퀴티와 신청자의 크레딧 점수에 따라 사용할 수 있는 금액이 결정되며 크레딧카드처럼 언제나 한도액 내에서 사용할 수 있다는 장점이 있다.
이런 이유로 높은 이자의 크레딧카드 빚 상환이나 자녀 학자금, 자동차 구입, 주택 리모델링 등 급전이 필요한 홈오너들이 HELOC에 대해 많은 관심을 갖고 있다.
◆제출 할 서류
제일 중요한 서류는 신청인의 소득 증명이다. 월급쟁이라면 매월 또는 2주마다 회사로 부터 받는 급여 명세서(Paystub)가 있어야 한다.
비즈니스를 하는 사람들은 현재의 재정 상태를 알려주는 P&L(Profit & Loss)이라고 하는 서류를 제출해야 한다.
은행은 신청자가 월급을 받고 있다면 직접 근무하는 회사로 전화해서 고용 상태를 확인한다. 필요한 근속 연수는 2년이지만 이 기간을 채우지 않더라도 그 전에 일했던 업종과 지금 일하는 내용을 비교해서 과거 다른 직장에서의 경력을 인정해주기도 한다.
소득 증명서를 뒷받침 하기 위한 세금보고 서류도 필요하다.
비즈니스 상 현금거래가 많아 세금 보고를 실제보다 적게한 사람들은 HELOC을 승인받지 못할 수 도 있다.
◆융자 한도액
홈오너가 HELOC 신청서를 제출하면 은행의 융자심사관(Underwriter)은 가장 먼저 해당 주택에 얼마의 에퀴티가 있는지부터 검토한다. 에퀴티는 현재 주택 시세에서 1차나 후순위 모기지 융자금을 뺀 금액을 말한다.
예를 들어 주택가치가 80만 달러이고 1차 융자금이 50만 달러가 남았다면 에퀴티는 30만 달러가 된다.
HELOC을 오픈해 주는 융자 한도액(LTV:가치대비 융자비율)은 은행마다 기준이 다르다.
일반적으로 80%가 가장 많고 보다 적극적인 은행들은 90%까지도 해준다. 보수적인 은행들이나 사채를 전문으로 하는 사모펀드들은 60%까지만 허용해 주기도 한다.
주택가치가 80만 달러라면 80%일 경우 64만 달러까지 융자를 해줄 수 있다는 뜻이다. 여기서 1차 모기지 융자액이 50만 달러가 남아있다면 홈오너가 사용가능한 HELOC은 14만 달러가 된다.
◆소득 기준
특별히 얼마를 벌어야 한다는 기준은 없다. 신청인의 월 수입에서 1차 모기지 융자금을 갚고나서 크레딧 카드나 자동차 론 등 다른 지출을 제하고도 HELOC의 최소 월 상환금을 갚을 수 있는 수준이 되어야 한다.
과거에는 HELOC 오픈시 신청인이 얼마를 번다고만 하면 그대로 승인되는 경우가 많았다. 하지만 금융위기 이후부터는 반드시 홈오너가 개인 세금 보고서류를 제출해야 되므로 소득을 부풀리는 행위는 할 수가 없다.
각 은행들은 DTI라고 불리우는 소득대비 채무비율에 대한 가이드 라인이 있다.
각종 융자금에 대해 매월 갚아야하는 빚이 월 소득의 45%이하면 HELOC을 오픈하는데 별 문제가 없다.
◆주택 감정
HELOC승인을 받기 위해 반드시 필요한 절차는 아니다. 은행마다 자체적으로 신청인의 집 주소를 입력하면 주택 시세를 바로 알려주는 컴퓨터 데이터 베이스를 활용하기 때문이다.
그러나 은행에서 결정한 주택 가치가 신청인이 생각하는 것 보다 낮게 나왔다면 은행에 정식 감정을 요청할 수 있다.
◆이자율
이자율은 은행마다 다르며 쇼핑을 하면 낮은 이자율을 제공하는 렌더를 찾을 수 있다.
은행에 따라 일정기간 3%대의 낮은 이자율을 주는 은행도 있고 매월 상환금을 은행계좌를 이용해서 자동으로 납부토록하면 0.25~0.5%까지 내려주는 렌더들도 있다.
일반적으로 프로모션 기간이 끝나면 대부분의 은행들은 프라임 금리(기준금리+3%)에 0.75~4.0%를 더한 이자를 주게된다.
지금 기준금리가 1~1.25%이므로 프라임 이자율은 4.00~4.25%가 되는 셈이다.
만약 신청인의 신용 점수가 낮거나 몇가지 마이너스 요인이 있다면 이자율은 더 올라간다.
8%대의 높은 이자율을 부과하는 은행도 있으므로 이자율을 잘 비교해서 고르는 것이 좋다.
◆크레딧 점수
융자금 상환을 할 수 있는 수준의 소득이 있고 충분한 에퀴티에 크레딧 점수가 700점이 넘으면 HELOC을 쉽게 오픈할 수 있다.
대부분의 은행들이 요구하는 크레딧 점수는 700점부터다. 하지만 600점대라도 특별히 페이먼트를 연체한 기록이 없으면 라인 개설이 가능하지만 이자율이 조금 높을 수 있다. 그러나 660점 이하일 경우에는 융자 승인을 받기 힘들다.
◆신청 비용
대개의 은행들은 HELOC을 개설해주면서 홈오너로부터 별도의 비용을 청구하지 않는다. 그러나 은행 마다 가이드 라인이 다르므로 경우에 따라서는 모기지 융자처럼 융자 수속비용을 청구하기도 한다. 만약 수수료를 내야 한다면 다른 은행을 알아보는 것이 좋다.
홈 에퀴티 라인오브 크레딧
2004년 주택시장이 붐을 이루었을때 홈 에퀴티 라인오브 크레딧(Home Equity Line of Credit 이하 HELOC)도 전성기를 맞았었다. 집만 가지고 있다면 집 가격의 100%까지 특별한 수입 증명 없이 크레딧만 좋다면 융자가 나왔다. 따라서 그때는 너도 나도 집에서 돈을 뽑아 다른 부동산에 투자 하는 것이 무슨 유행처럼 여겨졌던 시절이었다.
그 당시는 집에 에퀴티를 그냥 놔두고 있다면 바보 취급(?)까지 받기도 했다. 이런 무분별한 융자때문에 2004년 300억 불 2005년 530억 불 그리고 2008년 1110억불의 돈이 HELOC으로 대출 되었다.
문제는 Home Equity Line은 10년까지만 이자만 내는 옵션이 있다는 것이다. 그 이후는 한 번에 다 갚거나 아니면 15년 상환으로 원금과 이자를 갚아야 한다.
예를 들어 2004년 HELOC으로 은행에서 25만불 융자를 받았다고 가정한다. 그 당시 이자를 은행 Prime으로 받았다면 현재 프라임 이자는 3.25%이다. 현재는 이자만 매달 678불 내면서 25만불의 융자를 쓸 수 있다. 하지만 2014년이 되면 이 융자는 10년 만기가 되므로 모두 갚거나 아니면 15년 고정으로 바뀌어 원금과 이자를 같이 상환해야 한다.
이때 이자가 5%라면 매년 1976불을 지불해야 한다. 이는 현재 내는 페이먼트보다 무려 1300불이 많은 금액이다.물론 다른 은행이나 현재 은행에서 다시한 번 HELOC을 새로 신청하여 받을 수 있다. 하지만 융자 심사기준이 예전 같지 않기 때문에 융자를 받기가 쉽지 않다. 현재 융자를 받으려면 수입증명을 준비하여야 한다. 수입대비 모든 빚(융자 페이머트 포함)이 45%를 넘어가서는 안되며 크레딧도 700점 이상 되지 않는다면 융자는 아예 꿈도 꾸지 않는 것이 좋다.
또한 loan To Value(LTV)도 예전에는 100%까지도 나왔으나 지금은 75%까지 밖에 융자가 나오지 않는다. 즉 집 가격이 40만이라면 1차 2차 융자 포함한 모든 융자가 30만 불이 넘어가서는 융자가 안된다는 뜻이다.
금융 전문가들은 앞으로 향후 몇 년간 HELOC 만료에 의한 늘어난 페이먼트 덕분에 많은 신용 불량자가 나올 것이라 전망하고 있다. 현재 7채의 집 중 1채의 집은 집에 에퀴티가 없는 소위 깡통집이다. 그간 그나마 이자가 저렴하여 집 가격이 나오지 않지만 크레딧을 지키려는 의도로 페이먼트를 잘 해오던 사람들이 늘어난 페이먼트에 집을 포기할 확률이 많아질 것이다.
특히 부동산 버블이 폭발하기 직전이었던 2008년에 대출된 1110억 불의 원금상환이 시작되는 2018년에는 늘어난 페이먼트를 하지 못해 많은 사람들의 크레딧이 나빠질 것이라는 전망이다.
만일 현재 Home Equity Line of Credit을 쓰고 있다면 지금 한번 쯤 언제 융자를 받았는지 알아보고 10년 후에는 어떤 조건으로 융자가 바뀌는지 자세히 알아볼 필요가 있다.
만약 융자받을 때 받았던 서류가 없다면 은행에 부탁하면 다시 받을 수 있으므로 받아서 꼼꼼히 알아보고 집을 재 융자를 하는 것이 가능한지 혹은 집 가격이 나오지 않아 융자가 불가능하다면 어느 정도 빚을 갚으면 융자가 가능한지 혹은 수입이 융자받기 충분한지 등을 미리 점검함이 필요하다.
현재 집 가격이 융자가격보다 낮아서 융자가 힘들다면 직접 HELOC 은행에 전화하여 앞으로의 문제를 상의하여 Loan Modification을 요청할 수도 있다. 물론 잠시 크레딧이 나빠질 수는 있지만 페이먼트가 감당할 수 없을 정도로 올라 갚을 수 없는 경우보다는 낳은 선택이다. 문제가 일어날 때까지 기다리지말고 앞으로 어떻게 해야 할지 미리미리 준비함이 현명하다.
홈 에퀴티 활용 땐 고정금리 대출이 최선 – RedPoint Group
직접 계산해 보려면 집의 현재 시세에서 모기지 밸런스를 뺀 뒤 다시 현 시세로 나누면 된다. 예를 들어 현재 시세 60만 달러인 집의 모기지 밸런스로 45만 달러가 남았다면 이 소유주는 25% 에퀴티를 가진 셈이다.
에퀴티를 늘리는 지름길은 모기지를 갚아가는 것이다. 또 집의 가치에 따라 에퀴티는 달라진다. 시세가 오르거나 집을 고쳐서 가치를 높이면 에퀴티는 함께 커진다. 부동산 시장정보 업체 ‘블랙 나이트’의 앤디 월든 이코노미스트는 “홈 에퀴티 증가 원인은 집값의 놀라운 상승세였다”며 “지난 8년간 집값은 상승했고 올해도 지난 8개월간 사상 최고 기록을 세우고 있다”고 말했다.
▶에퀴티의 다양한 활용법
에퀴티가 늘었다면 여러 장점을 누릴 수 있다. 우선 현재 모기지 보험료를 내고 있다면 에퀴티 정도에 따라 보험을 취소할 수 있고 월 페이먼트를 낮출 수 있다. 보통의 모기지라면 에퀴티가 20%에 도달했을 때 모기지 보험이 필요 없게 된다.
또 에퀴티를 담보로 캐시아웃 재융자나 홈 에퀴티론이나 필요할 때 뽑아 쓸 수 있는 형식의 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 받을 수 있다. 부동산 리스팅 업체 ‘홈 캡틴’의 그랜트 문 설립자는 “홈 오너들은 이런 식으로 확보한 재원으로 집을 업그레이드하거나, 기존의 다른 부채를 갚거나 또 다른 부동산을 산다”고 말했다.
최근 생긴 에퀴티 공유 스타트업인 ‘유니슨(Unison)’, ‘하우스(Haus)’, ‘홈탭(Hometap)’ 등은 집주인으로부터 에퀴티의 일부를 구매하고 현금을 지급하기도 한다. 현금에 대한 상환이나 이자는 없고 다만 차후 집을 팔 때 이들 회사는 인수한 만큼의 이익을 챙기는 식으로 수익을 낸다.
▶네거티브 에퀴티의 악몽
중간 요약하면 대출을 받아 집을 사서 열심히 대출금을 갚았더니 상환하거나 집값이 오른 만큼은 집주인의 진정한 소유가 됐다. 이를 담보로 현금을 대출받거나, 언제든 받을 수 있는 상태를 확보하거나, 이 부분만 팔아 현금을 확보하기도 할 수 있다.
매력적이지만 기억할 점은 여전히 불확실성은 존재한다는 것이다. 집의 가치가 모기지 밸런스보다 낮아질 수도 있는데 이를 네거티브 에퀴티(negative equity)라 부르고 10여 년 전 금융위기 때 큰 문제를 일으킨 악역이다. 코어로직의 프랭크 노태프트 수석 이코노미스트는 “2009년 주택 소유주의 26%는 네거티브 에퀴티를 경험했고 연쇄작용으로 압류가 늘었으며 2010년 말까지 400만명 가까운 이들이 실제로 집을 잃었다”고 전했다.
▶최악의 상황은 아니다
‘퍼스트 아메리칸 뱅크’의 존 워드 행장은 “금융위기 직전 홈에퀴티 대출은 사상 최대를 기록했고 소비자들은 집을 또 다른 현금 제조기로 여겼다”며 “결과적으로 주택 소유주와 은행 등 금융회사 양측에 재앙을 가져왔다”고 말했다. 다행인 점은 현재 상황은 덜 끔찍하다는 것으로 올 7월 집값은 최근 2년래 가장 큰 폭으로 올랐고 네거티브 에퀴티는 10년래 가장 낮은 3.2% 수준이다. 노태프트 이코노미스트는 “집값이 오르는 시장에서 홈 에퀴티는 꾸준히 증가할 전망”이라고 분석했다.
▶HELOC 선택 유의해야
에퀴티를 사용하는 쪽이라면 마지막 남은 불확실성을 최소화하는 방법까지 알아야 할 것이다. 첫 번째는 올바른 대출기관을 고르는 것으로 와인버그 대표는 우선 HELOC를 피하라고 조언했다.
변동금리가 기본인 HELOC는 대출 초기 낮은 월 페이먼트로 시작하는 것이 보통이지만 결국에는 상환하는 과정에서 페이먼트 부담이 늘어나는 것이 다반사다. 와인버그 대표는 가능한 한 HELOC를 피하라고 조언했다. 변동금리가 기본인 HELOC는 대출 초기 낮은 월 페이먼트로 시작하는 것이 보통이지만 결국에는 상환하는 과정에서 페이먼트 부담이 늘어나는 것이 다반사다.
또 다른 약점은 보통의 모기지와 달리 납부하는 이자가 세액공제의 대상이 아니라는 점이다. HELOC는 오직 집을 고치는 비용에 쓴 금액의 이자만을 공제받을 수 있다. 여기에 많은 HELOC는 처음 수년간 이자만 낼 수 있는 특징이 있는데 반대로 보면 대출 원금은 갚지 않고 끌려다닐 수 있다는 설명이다.
와인버그 대표는 “불확실성을 제거하기 위해서는 홈 에퀴티를 담보로 30년 만기 고정금리로 대출을 받는 것이 가장 좋다”며 “본인이 스스로 예상하고 제어할 수 있는 상황에서 플레이해야 할 것”이라고 말했다.
▶홈 에퀴티를 지켜라
이미 확보한 홈 에퀴티를 유지하는 것은 제대로 관리되지 않는 돈을 저축에 묶어두는 것처럼 불확실성을 줄이는 가장 확실한 방법이다. 특히 이후 주택시장에 어떤 변화가 생기든 상관없이 매달 페이먼트를 정확하게 하면서 살아갈 수 있도록 해준다.
그랜트 문 설립자는 “집의 가치는 오르기도 하지만 내리기도 한다”며 “만약 네거티브 에퀴티 상황이 될 것 같다면 최대한 빨리 행동에 나서 집의 가치가 오르기를 기다리면서 페이먼트를 해야지 아니면 집을 잃을 수도 있다”고 경고했다.
그리고 또 다른 불확실성 제로인 옵션은 홈 에퀴티를 있는 성격 그대로 두는 것이다. 워드 행장은 “만약 홈 에퀴티를 주요한 투자로 생각한다면 가장 이상적인 방법은 아무 데도 이용하지 않는 것이다”라며 “그렇게 시간이 흐르면 미래에 홈 에퀴티는 보다 강력한 자산의 일부로 성장해 있을 것”이라고 말했다.
키워드에 대한 정보 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧
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