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✔Original youtube video : Austin Flipsters
https://youtu.be/ZQ9nIFQN0To
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미국 부동산 투자 기초 – 충청투데이
지난해 미국에 대한 해외직접투자 규모가 81.8% 증가했으며, 2020년 미국 부동산에 투자한 전 세계의 국가 중 한국이 무려 3위를 차지하기도 했다. 미국 …
Source: www.cctoday.co.kr
Date Published: 9/26/2022
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미국 부동산 투자 플립을 아시나요 – 매일경제
[김민경의 美썰] 요즘 미국의 거주용이나 상업용 부동산 투자에 관심을 갖는 고객이 늘고 있다. 또 미국에 거주하면서 부동산 매입을 문의하는 고객도 …Source: www.mk.co.kr
Date Published: 3/12/2022
View: 8243
미국 부동산 투자시 꼭 주의해야 할 미국세법 – 엉클샘
미국 부동산 투자시 꼭 주의해야 할 미국세법 · 1. 임대소득, 예를들어 수취한 월세금액의 30%를 연방세로 원천징수, 고스란히 세금으로 납부. 부동산이 위치한 주에 따라 …
Source: www.us114.net
Date Published: 11/4/2021
View: 283
미국 부동산 A to Z -왜 미국 부동산에 투자해야할까? 미국 …
그 중에서도 주식 등에 투자하는 것도 방법이지만 안정성을 고려할 때 미국 부동산 투자가 유리해 보인다. □ 안정적인 임대소득 미국 주택 소유율은 약 …
Source: m.kvina.co.kr
Date Published: 8/4/2022
View: 4614
투자목적으로 미국 부동산을 사는 방법 – Sung Choi Realty
한국이라면 서울과 수도권, 그리고 잘 나가는 지방도시, 미국이라면 인구가 몰려들고 경제활동이 높은 서부와 동부에 투자를 해야 빠른 부동산의 가치 상승을 기대할 …
Source: sungchoirealty.com
Date Published: 6/26/2022
View: 891
미국 부동산 투자 바이블 – YES24
한국인의 미국 부동산 투자법에 대해실전적으로 다룬 유일무이한 책!비영주권자 한국인이 미국 부동산을 투자할 때의 모든 과정을 알려주는 책.
Source: www.yes24.com
Date Published: 10/4/2021
View: 3378
빌드블록 | 미국 부동산 투자가 쉬워진다 – BuildBlock
미국 부동산의 모든 것. 미국 부동산의 모든 것. 중개부터 투자까지 쉽고 안전하게 빌드블록에서. 중개부터 투자까지 쉽고 안전하게 빌드블록에서. 상담하러 가기.
Source: buildblock.io
Date Published: 1/7/2022
View: 5273
미국 부동산 투자 이렇게 해 보세요! 최근 답변 89개 – MAXFIT
| KVINA 그 중에서도 주식 등에 투자하는 것도 방법이지만 안정성을 고려할 때 미국 부동산 투자가 유리해 보인다. □ 안정적인 임대소득 미국 주택 … + …
Source: you.maxfit.vn
Date Published: 6/15/2022
View: 9667
주제와 관련된 이미지 미국 부동산 투자
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주제에 대한 기사 평가 미국 부동산 투자
- Author: 미국 부동산은 지오플랫
- Views: 조회수 7,878회
- Likes: 좋아요 143개
- Date Published: 2022. 6. 24.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=tEQ1OxteWuM
미국 부동산 투자 기초
자녀가 미국에서 공부를 하거나 취업이 된 경우, 또는 순전히 투자 목적 등으로 미국 부동산에 투자를 고려하는 고객이 늘어나고 있다. 막막한 영어, 한국과는 다른 법과 규제 때문에 국경을 넘어 해외 자산에 투자하는 일은 쉽지 않음에도 불구하고 미국 부동산 투자에 관한 관심이 뜨겁다. 지난해 미국에 대한 해외직접투자 규모가 81.8% 증가했으며, 2020년 미국 부동산에 투자한 전 세계의 국가 중 한국이 무려 3위를 차지하기도 했다.
미국 부동산 거래는 첫 시작부터 한국과 다르다. 한국은 구매자와 판매자가 공인중개사의 조율아래 거래를 진행하곤 한다. 그러나 미국은 더 많은 이해관계자가 포함된다. 구매자는 구매자를 대신할 브로커를, 판매자는 판매자를 대신할 브로커를 각각 선임해야 하며, 두 브로커는 에스크로라는 독립적인 회사의 조율아래에서 거래를 협상한다. 미국 부동산 구매는 이렇듯 나(구매자)를 대신할 브로커를 찾아, 판매자에게 “내가 이 부동산 구매 하겠습니다”는 의향을 담은 RPA(Residential Purchase Agreement)를 전달하는 것으로 시작한다. 만약 부동산 판매자가 받은 여러 장의 RPA 중 내(구매자) 것을 선택한다면 거래를 위한 에스크로가 시작된다. 에스크로는 구매자와 판매자 사이, 중립적인 위치에서 이해당사자들을 조율하는 회사와 서비스를 뜻하는데, 소유권(Title)을 이전하는 일부터, 부동산 현장실사, 가격 협상 등 업무가 다양하다. 한국에서 부동산을 거래할 때 가장 먼저 확인하는 것이 등기부등본이다. 구매하려는 부동산을 담보로 대출을 받은 것은 없는지, 내가 이집을 샀을 때 함께 가져가야 할 법적인 의무와 권리사항을 확인하기 위함이다. 미국은 부동산의 소유권을 Title이라 한다. 그리고 등기부등본처럼 부동산의 법적인 권리와 의무사항이 담긴 서류를 Title Report라 한다. 에스크로가 시작되면 가장 최신의 정보가 담긴 Preliminary Title Report를 받아볼 수 있다. 해당 부동산의 소유주가 누구인지, 이를 담보로 대출이 샐행된 것은 없는지, 체납된 재산세가 없는지 등을 확인할 수 있다. 만약 판매자가 조정을 해야 하는 사항이라면 브로커를 통해 요청해야 한다.
미국은 한국과 비교해 단독주택을 더욱 선호하며, 단독주택의 대부분이 목조주택이다. 부동산을 구매할 때 현장실사를 통한 시설점검이 매우 중요하다. 나무로 된 구조목이 틀어지지는 않았는지, 하부 구조는 튼튼한지, 전기와 배관은 잘 작동하는지 확인해야 한다. 직접 할 수 없다면 전문 Inspector를 고용할 수도 있는데, 발견된 민감한 사항들을 브로커들 서로 조율해야 하기에 미국의 중개수수료는 부동산 판매가의 5% 수준에 육박한다. 판매자가 지불한 5%의 수수료를 구매자와 판매자 브로커가 2.5%씩 나눠 갖는 것이 통상적인 시장의 규칙이다. 에스크로가 종료된다면 이제 소유권이 잘 넘어왔는지 확인해야 한다. 한국의 집문서와 같은 것이 미국에도 있는데, 바로 ‘Grant Deed’이다. 구매자와 판매자가 Grant Deed에 서명하고 이를 등기소에 신고할 경우 비로소 소유권이 구매자에게 전달되는 것이다. 미국 부동산 투자를 위해서는 수억 원, 많게는 수십억 원을 송금해야 하기에, 절대로 깜깜이 투자가 되어서는 안된다. 더 효율적인 투자 방법이나 지름길을 찾기 보다는 가장 정확하고 적법한 투자방법이 무엇인지 아는 것이 최우선이다.
미국 부동산 투자 플립을 아시나요
[김민경의 美썰] 요즘 미국의 거주용이나 상업용 부동산 투자에 관심을 갖는 고객이 늘고 있다. 또 미국에 거주하면서 부동산 매입을 문의하는 고객도 있다.미국 LA를 중심으로 활동하는 Kim Real Estate 의 김원석 대표와 최근 미국 부동산의 동향과 시장 전망에 관한 대담을 나눴다. 김대표는 부동산 중개인으로 시작해 지난해 약 100건 정도의 플립을 진행했다.플립은 상태가 좋지 않은 집을 고쳐 시세로 파는 것을 말한다. 그는 올해 100건 이상의 플립을 진행 중이라고 한다. 본인이 관리하는 공사 팀이 여러 건의 플립 프로젝트를 동시에 진행하고 이외에 상업용 건물도 개발한다.- 김대표는 어떻게 플립의 세계에 진출했나.함께 일하던 부동산 중개인과 5만 달러 정도의 매물을 공동으로 매입해 소규모 공사를 한 후 매입가의 2배에 매도했다. 이를 통해 낡고 오래된 미국의 목조주택을 저렴하게 매입해 리모델링 후 비싸게 되파는 플립을 알게 됐다.- 낡은 주택을 매입하기 때문에 은행권 대출을 일으키기 힘들 텐데 매입 자금을 어떻게 감당하나요미국은 하드 머니(Hard Money)라는 사채 시장이 양성화돼 있다. 한국 사채시장에선 신용대출이 대부분이고 고리로 자금을 빌려주기에 이미지가 흐리고 음성화돼 있다.미국에선 근저당 설정 후 자금을 빌려주기에 하드 머니가 양성화돼 있다. 금리도 현재 7.5 ~8.5% 대로 합리적이다.하드 머니 사업은 플립을 위해서도 필수적이지만 사실 하드 머니 자체가 하나의 사업 아이템이 될 수 있다. 한국에서 미국으로 이주하는 자금력이 풍부한 사람들이 해볼 만한 부동산 니치 마켓이다.예를 들어 약 10억원 정도의 자금을 미국으로 가져와 하드 머니 사업을 한다면 매월 700~800만원 정도 수익을 가져갈 수도 있다. 미국에서의 생활비 마련이 가능한 수준이다.- 2008년 서브프라임 모기지 사태를 경험한 미국 부동산 전문가로 기준금리 인상에 따른 미국 부동산 시장을 어떻게 전망하나- 서브프라임 모기지 사태는 미국 은행들의 안일한 대출 심사에서 비롯됐다고 본다. 당시 시중 은행에선 대출심사를 제대로 하지 않고 주택 담보 대출인 모기지를 일으켜 주택을 너무 쉽게 매입할 수 있었다.심지어 기준금리를 뜻하는 프라임보다 낮은 금리로 모기지를 일으킬 수 있었다. 금리가 올라갔을 때 이 모기지를 주택 매입자들이 감당할 수 없어 그런 일이 발생했다.- 현재 미국의 기준 금리 인상과 맞물려 부동산 시장을 예상한다면이젠 미국 은행이 소득 대비 부채 상환액(DTI) 관리를 철저하게 한다. 이에 따라 금리가 올라도 대부분의 주택 매입자들이 매달 갚아야 할 원리금을 감당할 만한 수준이라고 판단한다.그래서 유동성이 풍부할 때보다는 양호하진 않지만 2008년 같은 사태는 예상하지 않는다.- 마지막으로 한국에서 미국 부동산에 투자해 고소득을 창출하려면 어떤 팁을 줄 수 있나미국의 플립 가운데 한 아파트 내에 여러 유니트가 있는 아파트 건물을 통째로 매입하는 방법이 있다. 미국은 보통 우리나라와는 달리 아파트 건물을 통째로 한 주인이 소유하며 여러 유니트를 월세 세입자가 렌트로 사는 구조다.세입자가 집 관리를 잘 하지 못하고 집주인의 수리도 여의치 않아 저렴하게 나오는 매물을 찾을 수 있다. 이런 매물을 플립을 통해 세입자에게 인기 있는 매물로 만들면서 수익률을 높인다.각 유니트에 세입자가 몸만 들어와서 살도록 가구와 가전제품을 넣는다. 가구와 가전제품을 들이는 데에 큰돈이 들지 않는다.조금 더 매력적인 상품을 만든 후에 연단위로 계약하는 장기 렌트 대신 월 단위로 중기 렌트 계약을 맺는다. 장기 출장을 오는 사람들이 호텔 보다 직접 요리를 할 수 있는 이런 공간을 선호한다.이에 따라 낮은 공실률과 좋은 투자 수익률로 일반 장기 렌트에 비해 고소득을 올릴 수 있다.미국으로 이주하는 사람들도 이런 부동산 니치 마켓을 찾아내 수익을 올리는 것을 고려해 볼 만하다.[김민경 우버인사이트객원칼럼니스트(국민이주 미국변호사)][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
미국 부동산 투자시 꼭 주의해야 할 미국세법
한국에서도 해외 부동산에 투자하시는 분들이 많아지고 있습니다.
특히 엉클샘 고객분들 중에 미국에 임대용 부동산을 구입하시고 이에 대해 세금문제를 논의하러 방문하시는 분들이 꽤 계신데요. 놀랍게도 구입하시기 전에 아님 조금만 빨리 미리 검토했더라면 정말 큰 금액을 절세할 수 있었던 경우가 꽤 많습니다.
어찌보면 한국에 계신 분들이 미국 세금에 대해 다 알고 투자하시는게 쉬운일도 아니고…
투자부동산을 중개하는 현지 또는 한국의 부동산 에이전트들이 혹시나 세금문제 복잡하다 얘기하면 투자 하지 않을까봐 꽁꽁 숨기는 경우도 있기에…
그래서 엉클샘은 미국 부동산 투자를 시작하거나 이미 하고 있는 투자자들이 반드시 알아두어야 할 세금지식을 정리했습니다.
물론! 이렇게 정리해 준 글 조차도 귀찮고 머리아파 “난 세금 몰라~” 하고 넘기시는 분들은?
^^ 뭐 그냥 안내도 낼 세금 팍팍 내시면 돼요.
* 미국 투자부동산 (임대소득이 발생하고 향후에 매각을 통해 큰 차익을 노릴 수 있는 집합건물, 단독주택, 오피스 빌딩 등 여러가지 부동산 자산을 지칭할게요)을 미국 시민권, 영주권, 세법상 거주자, 즉 미국인이 아닌 한국인이 구입하는 경우입니다. 구매자가 미국인일 경우에는 아래에 정리한 내용과는 다른 규정들이 적용됩니다.
★미국에 세금신고만 제 때 제대로 해도 손해보지 않는다★
한국에 계시기 때문에 미국에서 발생한 임대소득에 대해 미국정부에 세금보고를 해야 한다는 사실을 아예 모르시거나, 잊으시거나, 외면하시는 경우에 발생할 수 있는 금전적 손실은 다음과 같습니다.
1. 임대소득, 예를들어 수취한 월세금액의 30%를 연방세로 원천징수, 고스란히 세금으로 납부. 부동산이 위치한 주에 따라 추가적으로 5~10% 원천징수, 고스란히 세금으로 납부.
2. 임대소득과 관련된 각종 비용공제 (관리비, 수리비, 재산세, 부동산 감가상각비!)의 전면적인 부인.
3. 만약 위 1번의 원천징수를 회피했을 경우 향후에 일괄적으로 부과되는 벌금 및 이자! (원천징수 의무자는 월세를 대리 수취하는 부동산을 관리하는 업체 또는 월세를 납부하는 세입자가 될 수 있으며 외국인인 부동산소유자에 대한 원천징수의무를 이행하지 않을 시 이들에게도 큰 벌금 따릅니다).
아마도 이런저런 비용 다 따지고 나면 사실 임대료 받은거 남는게 별로 없는 경우가 꽤 많습니다. 하지만 비용을 제한 임대순이익이 아닌 임대료 자체에 대해 30~40%의 과세를 당하게 되면 얼마나 큰 손실일까죠?
* 한국인이시니 결국엔 미국에서 벌어들인 소득을 5월 종합소득세 신고시 함께 보고하시게 됩니다. 동일 소득에 대해 미국에서도 과세를 당하시지만 한국에서는 미국에 납부한 세금에 대해 외국납부세액공제를 받을 수 있어 이중과세는 면하시게 되는데요. 만약 미국소득에 대해 미국정부에 제때 제대로 신고를 하는 경우와 그렇지 않은 경우 한국과 미국 양쪽에 결과적으로 납부하게 되는 세금 총액이 어떻게 달라지는지 아래 예시를 통해 확인하실 수 있습니다.
청담동에 거주하시는 김XX 여사는 미국 캘리포니아주에 약 10억원의 콘도를 매입하여 한 가족에게 연간 5000만원에 임대를 주었습니다.
김XX 여사는 연간 5천만원의 월세소득 이외의 다음의 비용을 지출했습니다.
● 연간 HOA (관리비) 및 수리비 등 – 2천만원
● 재산세 및 공과금 – 1천5백만원
● 각종 보험 – 5백만원
● 총 비용 = (4천만원)
● 장부상 세전순이익 = 1천만원
Case 1 : 김XX 여사는 미국 세금신고를 아예 생각하지도 않았습니다. 임대를 벌어들인 순소득 1,000만원 (5천만원 소득 – 4천만원 비용)에 대해서는 한국 종합소득세 신고시 잘 반영했습니다. 하지만 5천만원 소득에 대해 약 40% (30% 연방정부, 10% 주정부)인 2,000만원을 미국소득세로 원천징수당했습니다.
결과적으로 미국에서 2천만원을 세금으로 납부했기 때문에 한국종소세신고시 1천만원 순소득에 대해서는 세액이 조금 나오지만, 결국 충분한 외납세액공제(원천징수 된 미국세금)로 한국에서는 세금이 전혀 발생하지 않습니다.
따라서 김XX 여사가 지출하게 되는 총 소득세금은 미국에서 낸 2천만원입니다. 실제 장부상 수익이 겨우 1천만원임에도 불구하고요! 미국에서 발생한 순손익 천만원에 대한 유효세율이 무려 200%!!!
한국 미국 소득금액 1,000만원 (5천만원 소득 – 4천만원 비용) 5,000만원 세금 1,000만원 X 20% = 200 만원 5,000만원 X 40% = 2,000만원 실제 낸 세금 0원 (미국에서 낸 2,000만원으로 외납세액 공제) 2,000만원
Case 2: 김XX 여사는 엉클샘 전문가와 충분히 논의하여 미국 세금신고를 제때 제대로 해야 세금공제 혜택을 받고 한국 종합소득세 신고시에도 손해를 보지 않는다는 것을 잘 알게 되었습니다. 김XX 여사는 임대소득과 비용에 대한 장부를 작성하고 미국세법에서 허용하는 투자용 거주부동산에 대한 감가상각비 3천 6백만원(구입가 10억원/27.5년 사용년수)도 반영하였습니다. 그렇게 계산된 순손익은 향후 20년간 수익이 발생할 때 사용할 수 있는 약 2천 6백만원 손실!
미국세금신고서를 제출하기 위해 미국납세자번호인 ITIN도 엉클샘을 통해 신청했습니다. 엉클샘이 알려준 IRC 871(d) election을 적용하여 미국세금신고서를 제출한 결과 미국에 납부하게 되는 소득세는 전혀 없었습니다.
한국종소세 신고시에는 건물에 대한 감가상각비가 허용되지 않기 때문에 장부상 이익 천만원에 대한 2백만원 정도의 소득세만 납부하면 됩니다.
따라서 김XX 여사가 지출하게 되는 총 소득세금은 한국에서 낸 2백만원입니다. 미국에서 발생한 순손익 천만원에 대한 유효세율은 고작 20%!!!
한국 미국 소득금액 1,000만원 (5천만원 소득 – 4천만원 비용) -2,600만원 (5천만원 소득 – 4천만원 비용 -감가상각비 3,600만원) 세금 1,000만원 X 20% = 200 만원 -2,600만원을 20년간 수익에서 차감 실제 낸 세금 200만원 0원
여기서 잠깐! 2억원 이상의 해외 부동산을 보유하는 경우에는 보유기간 동안 매년 5월에 관할 세무서에 ‘해외 부동산 취득·투자운용 및 처분 명세서’를 제출해야 하는 것도 잊지 마세요.
-미국 부동산 임대소득신고, 신고할 경우와 안할 경우..세금이 천차만별
위 Case 2에서 김XX 여사는 미국비거주자임에도 불구하고 엉클샘의 친절한 안내에 따라 Internal Revenue Code section 871(d) election을 적시에 진행하셔서 미국임대소득을 US effectively connected income 으로 관련 공제가 가능한 소득으로 변경처리 하셨습니다. 만약 세금신고서를 제출하지 않았다면 수동적 소득으로 간주되어 원천소득 임대료 자체에 비용공제 없이 바로 30%가 고정세률로 연방정부에의해 과세되는 Case 1과 같은 상황에 처하셨을 거에요.
-근데 제가 임대소득이 있는 걸 미국정부가 어떻게 알아요? 숨기면 되는거 아닌가요?
미국의 주정부도 연방정부도 가만 있지 않습니다.
주정부의 재산세 납부 기록에 의해 임대부동산 보유 사실이 발각될 수 있기 때문에 미납세액에 대한 세무조사를 받을 수 있습니다.
몇년동안 적발되지 않았다고 안심해서도 안됩니다.
미래에 부동산을 매각시 중개인이 매각대금에 대한 원천징수의무를 가지고 있기 때문에 IRS에 보고하게 됩니다.
이때 누락된 임대소득이 모두 적발되는 경우가 많습니다.
이 경우 IRS는 주변 임대시가에 따라 임의 산정한 소득을 기준으로 비용공제 없이 소득의 30%.를 법정시효가 살아있는 모든 기간, 즉 부동산 취득 후 임대소득이 있음에도 불구하고 세금신고서를 제출하지 않은 과거 모든 기간에 대해 부과하고 그 미납세금에 대한 별도의 25% 페널티, 연간 5-6% 상당의 이자까지 부과하게 됩니다.
어차피 세금신고해도 납부할 세금 없거나 거의 안나올텐데 초조하게 걱정하실 필요 없습니다.
미국 부동산 취득 후 다음해에 꼭 ITIN을 신청한 후 임대소득을 보고하세요
바로 Section 871(d) election을 취하여 성실히 신고하는 것이 가장 현명한 절세방법입니다.
-모르고 있다가…신고를 아직 하지 않았는데 어떻게 하죠?
아직 늦지 않았습니다.
이미 신고를 하지 않아 늦었다면 과거 3년까지는 소급해 election과 함께 신고할 수 있으니 빨리 엉클샘과 상담하세요.
이것은 새로운 정보가 아니라 모르거나 외면하신 정보입니다!
IRS는 최근 세법상 비거주자들의 부동산 구매와 관련해 조사를 강화하고 있습니다.
글로벌 회계법인 KPMG가 발간한 ‘IRS Reports on Non-Residents with U.S. Rental Property’에 따르면 미국 세법상 비거주자들의 약 13%가 정상적인 소득신고를 하지 않고 있는 것으로 나타났습니다.
임대소득이 발생하고 있음에도 신고를 제때 하고 있지 않은 것이죠.
부주의든 탈세 목적이든 벌금은 어마어마 합니다.
IRS는 전수조사가 아닌 샘플 추출만으로도 이같은 탈세행위가 발생하고 있다고 판단해 그 조사범위를 점점 확대할 예정입니다.
IRS에서 샘플 추출방식으로 조사를 했는데 13%가 미신고자로 적발됐습니다. 그럼 미신고자 전체 수가 얼마인지 예측 가능합니다.
IRS는 이에 조사대상을 더욱 확대해 나갈 예정입니다.
절세방법 요약정리!
ITIN을 신청 하고 장부를 정리 하고 이를 미국세금신고시 보고하고 별도의 Section 871(d) election을 통해 각종 비용을 공제 받으면 됩니다.
감가상각, HOA (관리비)을 포함한 각종 관련비용의 공제 후 순이익만 일반세율에 따라 과세됩니다.
순이익 정도에 따라 미국은 7단계로 10%~37%가 적용됩니다.
하지만 비용공제 덕분에 일반적으로 세금이 거의 발생하지 않는 것입니다.
미국비거주자인 한국인이 미국에 투자목적 또는 향후 이주 목적으로 부동산을 취득해 임대소득이 발생하는 경우!
국내최대 U.S. TAX SERVICE 기업 엉클샘이 적극 벌금을 피하고 절세를 위해 돕겠습니다.
신뢰할 수 있는, 뭐든 대충대충은 하지 못하는 미국 본토 15년 경력의 베테랑 USCPA와 상담해보시죠!
미국 부동산 A to Z -왜 미국 부동산에 투자해야할까? 미국 부동산 수익률은?
미국 부동산 A to Z -왜 미국 부동산에 투자해야할까? 미국 부동산 수익률은?
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최근 한국도 부동산 가격이 급등을 하였지만 미국도 팬데믹 이후 풍부한 유동성과 낮은 이자율, 매물부족, 밀레니얼 세대의 주택 수요급증 등으로 올 3분기를 기준하면 전년 대비 거의 20% 이상 상승하였고 당분간 그 상승이 지속될 전망이다.특히 최근 글로벌 투자 차원에서 미국 부동산 투자에 관심이 늘어 나고 있어 미국 부동산의 수익률 추이를 먼저 살펴 보고 왜 미국 부동산에 투자를 하여야 하는지를 살펴 보기로 한다.아래 차트는 1972년 이후부터 미국 주식, 채권, 부동산펀드(릿츠)의 수익률을 비교한 것이다. 1972년에 $1을 투자 했을 때 2020년말 기준 부동산펀드(REIT)가 $202.59로 최고이고 그 다음으로 미국 주식 $153.51이다. 이는 부동산 펀드가 배당을 매년 4% 정도이고 복리로 투자되어서 가치상승과 더불어 주식보다 높은 수익률을 나타낸 것이다.배당을 고려하지 않은 단순한 미국 주택 가치의 상승률 추이를 보여 주는 것이 아래의 Case Shiller주택지수이다. 2000년도가 100이고 2020년이 거의 250이다. 즉 20년간 250%이상의 상승을 한 것이고 매년 기준으로는 5% 내외로 가치가 증가되었다는 것이다. 미국이 매년 3%내외의 물가 상승을 하는 것을 감안하면 5% 정도의 상승은 적절하여 보인다.다음 차트는 2020년 1분기와 2021년 1분기 주택가격 상승을 미국 주 별로 보여 주는 것이다. 왼쪽의 West Coast지역 특히 캘리포니아와 워싱턴주가 15%내외로 가장 높은 증가율을 보이고 있다. 물론 주택 가격도 제일 높은 지역이다.최근의 주택상승의 첫 째 원인은 낮은 이자율일 것이다. 이자율이 낮으니 밀레니얼 세대(20대, 30대)가 매수에 적극 가담하였고 이에 매물이 부족하여 단기 급등을 가져온 것이다. 이 추세는 모기지 이자율이 3% 초반대에 있는 경우는 지속될 예정이다. 아래는 미국 30년 주택 모기지 이자율 추이다. 1980년대 레이건 행정부 시절 거의 20% 가까운 이자율을 기록한 이후 현재 3% 정도까지 하락한 상태이고 당분간 이 추세가 유지될 전망이다. 따라서 2021년, 2022년도 5% 대의 상승을 예측하는 것이 대부분 전문가의 의견이다.위 Case Shiller 주택지수 에서 보듯이 미국 주택가격은 꾸준히 연 5% 내외로 상승하여 왔다. 향후에도 미국 경제가 세계 최강의 경제대국으로서 지위를 유지하는 한 이 추세는 지속될 것으로 예상된다.최근 한국의 부동산이 3년내에 거의 2배 가까이 상승하였고 따라서 이제 수익실현 및 risk 관리를 할 시점이다. 따라서 글로벌 자산 Diversification차원에서 가장 안전한 투자지역으로 여겨지는 미국에 일부 자산을 allocation할 필요성이 증대되고 있다. 그 중에서도 주식 등에 투자하는 것도 방법이지만 안정성을 고려할 때 미국 부동산 투자가 유리해 보인다.미국 주택 소유율은 약 65%이나 대도시 등은 그 보다 훨씬 낮은 수준이고 미국은 한국과 달리 주택임대 시장이 아주 발달 되어 있다. 미국 주택임대 수익률(Cap Rate)은 3%~10%수준이다. 예를 들어 $50만짜리 콘도를 시애틀이나 LA에 근처에 임대하면 월세는 보통 $2,500 ~$3,000수준이고 재산세, 아파트 관리비 등을 제외하면 순 임대수익은 $1,500에서 $2,000수준이다. 한국 국내의 다른 부동산 투자에 따른 임대 소득 보다 높은 것으로 보인다.미국 달러는 여전히 안전자산으로 투자되고 있고 한국의 경제, 정치 상황에 따라 원화가치는 급격히 하락하는 경우는 미국 부동산을 처분하고 그 자금을 국내에 가져 오는 경우는 큰 환율 차익을 기대할 수 있다.자녀가 미국 유학 등으로 미국 거주하는 경우는 주택 임대소득을 그 대로 자녀가 사용하는 경우는 증여세 등의 세제상의 혜택뿐만 아니라 자녀의 생활에 큰 안정이 된다. 또한 자녀가 사는 지역과 투자 지역이 다른 경우라도 자녀가 그 집을 담보로 또 자녀 거주 지역에 주택 구입이 가능하다.이민 초기에는 미국 신용이 없어 주택 구입이 힘들어 이민 초기에는 보통 월세로 사는데 투자 주택에서 임대소득이 안정적으로 나오는 경우는 어느 지역에 거주하든 주거의 안정성을 가질 수 있다. 이민 정착 후에는 원하는 지역에 다시 높아진 신용으로 주택 구입할 수 있고 기존의 임대소득은 신용을 높이는데도 큰 도움이 된다.이민법인 대양은 글로벌 부동산 투자의 추세에 맞추어 다음의 미국 부동산 매수 One-Stop서비스를 제공하고 있다.· 미국 부동산 매입부터 현지 부동산 관리, 송금, 한국 및 미국세금 보고까지 One-Stop 서비스로 제공하고 있습니다.· 고객의 투자 전략에 맞는 주택, 콘도, 쇼핑몰, 아파트, 창고, 사무실빌딩 등을 미국 현지 부동산 회사와 공동으로 부동산 매물을 검색하고, 현지 답사, 매입, 부동산 관리 서비스를 제공하여 드립니다.· 미국 현지 융자기관과의 Network으로 공동으로 최선의 융자를 알선하고 있습니다.· 부동산에 전문한 한국 공인회계사/미국 공인회계사 세무 팀이 고객에게 한국 세법과 미국세법상 최선의 Tax Solution을 제공합니다.· 가족간, 지인들과 공동으로 투자하시는 분들을 위해 미국 회사 설립부터 국내 및 미국 세금보고, 부동산 관리 및 보고 등 일체를 중간에서 관리하여 드리고 있습니다.
미국 부동산 투자 바이블
한국과 미국은 대출 규제 부분에 있어서도 차이가 있다. 2022년을 기준으로 한국의 경우, 1주택이라 하더라도 투기지역 및 투기과열지구일 경우 40%, 조정대상지역일 경우 50%의 LTV(Loan To Value)의 적용을 받는다. 이마저도 9억 이하까지만 해당하고, 9억 초과분에 대해서는 더 작아진다. 물론 한국의 특성상 정권 교체에 따라 부동산 규제가 완화될 가능성이 있지만,
완화가 된다고 하더라도 시장의 충격을 감안하여 급격하게 바뀌긴
어려울 것이다. 반면 미국은, 다주택자에 대한 대출 규제가 딱히 없다. 대출 기관별로 금리나 한도가 천차만별이긴 하나, 근본적으로 한국에서 적용되는 대출 규제들은 미국에서는 해당 사항이 없다.
—「다주택자 대출 규제 X, 외국인도 70%는 받는다」중에서
최근 정용진 부회장의 미국 저택 구매와는 별개로 많은 톱스타, 정재계 인사들이 미국 부동산을 사들이고 있다. ”분산 투자”+“안전한 달러 자산 취득” 두 가지 토끼를 동시에 잡을 수 있기 때문이다. 이들은 미국 부동산의 수익률이나 세금 혜택을 고려하기 이전에, 글로벌 안전자산의 배분을 실현하기 위해서라도 미국 부동산을 적극적으로 매수한다
—「상위 0.01% 슈퍼리치들이 미국 부동산을 사는 이유」중에서
Multi Family House, 멀티 패밀리 하우스라고도 하며, 하나의 건물에 2~4개의 세대가 합쳐져 있다. 다세대 주택이고 별도의 집주인이 소유권을 가지긴 하지만 건물 형태에 따라 각 세대별로 “독립적인 거주 공간”이 아닐수도 있다. 화장실이나 주방 등을 공유하는 형태가 일반적이다.
유닛 개수에 따라 듀플렉스, 트리플렉스, 쿼드플렉스로 구분된다. 4개 유닛까지 주택용 모기지론을 받을 수 있기 때문에, 공격적인 임대용 투자 매물을 찾는 사람에게 최적인 형태다. 또한 유닛에 거주하면서 나머지 유닛에 세입자를 받아 수익형 부동산으로 활용할 수 있다. 임차인이 많을수록 관리의 난이도가 올라가며, 대학가 근처의 멀티 유닛인 경우 빈번한 임차인의 변경이 있을수도 있다.
그래도 여러 개의 유닛이 있는 멀티 유닛의 특성상, 같은 면적이라도 싱글패밀리 하우스 대비 더 많은 임차인을 받을 수 있다.
1가구에게 3천 달러의 임대료를 받는 대신, 2가구에게 각 2천 달러의 임대료를 받게 되면 실제 임대 수익은 1천 달러가 더 높아지게 된다.
멀티 유닛의 매물과 이에 대한 수요는 대도시 부근에 많이 포진되어 있다. 캘리포니아 주의 LA나 조지아 주의 애틀란타 중심가 등이 대표적이다. 대도시에 통학하는 대학생들이나 통근하는 사회초년생들의 경우 멀티 유닛을 매우 선호하는데, 멀티 유닛의 월세가 싱글하우스나 타운하우스 등에 비해 상대적으로 저렴한 편이기 때문이다.
LA 기준으로, 유닛이 2개 이상인 구매할만한 멀티유닛은 70만 달러 정도부터 구경할 수 있다. 유닛이 3-4개인 주류 멀티유닛은 중위값이 140-150만 달러에 형성되어 있고, 1년 임대 수익으로 약 10만 달러 정도까지 노려볼 수 있으니 투자 위주의 물건을 찾는다면 꼭 기억하자.
—「미국 부동산 종류 총정리, 나는 어떤 부동산을 사야 할까?」중에서
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