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- Author: Joeunnal
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- Date Published: 2022. 2. 6.
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뉴욕에서 집을 산다면 꼭 알아야 할 기본 상식: 뉴욕 집 구매 가이드 101
더글러스 엘 리먼의 최신 시장 보고서에 따르면 현재 맨해튼의 평균 집값은 1백만 달러 선에 거래되고 있고, 브루클린과 퀸즈는 각각 $790,000와 $600,000으로 종전보다 조금 상승된 가격으로 거래되고 있다. 매매자는 일반적으로 매매가의 20%의 선급금 (down payment)을 요구하며, 최소 $120,000가 필요하다.
한편, 최근 인구 조사에 따르면 뉴욕시의 평균 소득은 $57,000가 조금 넘는다. 이러한 소득 수치를 볼 때 뉴욕에서 집을 사는 것은 어려울 뿐만 아니라 완전히 불가능해 보일 수도 있다.
하지만 주택 구매자에게 좋은 소식도 있다. 아파트 매물이 계속 증가하고 수요보다 공급이 많기 때문에 구매자가 좋은 거래를 얻는 데 유리한 경우가 많다. 부동산 업체인 코코란(Corcoran)의 브로커인 스티븐 겔러(Stephen Geller)는 ‘최근 부동산 시장은, 특히 맨해튼에서, 침체기를 겪고 있으며 가격은 더 하락할 것으로 예상된다’고 밝혔다. 그는 ‘타운 하우스 매입하기에는 어려울 수도 있지만 시장에 수천 개의 아파트가 매물로 나와 있고, 크기를 조금만 타협하면 좋은 매물을 찾을 수도 있다’고 조언했다.
뉴욕에서 주택을 사고 싶다면 무엇을 알아야 할까?
위 질문에 답하기 위해 이 주택 구입 가이드는 주택 구입 과정을 설명하고 처음으로 집을 사는 사람과 추가적인 정보를 찾는 사람들 모두에게 유용한 가이드라인을 모두 담았다.
뉴욕의 집값은 얼마나 할까?
부동산 웹사이트인 질로우(Zillow)에 따르면 현재 시장에 나와있는 주택의 평균 가격은 무려 $779,000에 거래된다. 또 다른 부동산 웹사이트인 스트리트이지(StreetEasy)의 주택거래 가격 인덱스에 따르면 2019년 11월 맨해튼 주택의 평균 가격은 160만 달러였고, 브루클린에서는 $969,000이 조금 넘었다.
전반적으로 뉴욕시 주택 가격은 2008년 불황 이후 크게 반등했다. 그러나 뉴욕에는 기록적인 수의 아파트가 매물로 쏟아져 나오고 있으며, 전문가들은 이로 인해 특히 맨해튼과 브루클린에서 가격이 하락할 것이라고 주장한다.
뉴욕의 집값은 왜 이렇게 비쌀까?
부동산 전문가인 조나단 밀러(Jonathan Miller)는 ‘뉴욕시가 비싸다는 사실은 최근의 현상이 아닐뿐더러, 뉴욕은 수십 년에 걸친 상승과 하락 흐름 속에서도 현재 100년 이상 부의 영역으로 남아 있다’라고 말했다. 또한 그는 ‘전 세계 자본이 뉴욕 부동산으로 몰려 개발자들이 건물을 계속 짓게 했고, 도시의 제한된 공간, 높은 건설 비용 및 값비싼 토지로 인해 개발자는 억만장자 거리 개발과 같은 고급 개발만을 진행해 도시 전체의 평균 가격을 올렸다‘라고 밝혔다.
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부동산 중계인 겔러는 ‘세계 문화 중심에 대한 프리미엄이 있고 역사적으로 사람들은 그 가격을 기꺼이 지불했다’라고 그는 설명했다.
뉴욕에서 어떤 집을 살 수 있을까?
뉴욕에서 매입할 수 있는 주택에는 여러 유형이 있다.
1.코압 (Co-op) : 코압 건물은 장기거주를 목적으로 하기에 적합한 매물이다. 코압은 매입자가 지분을 얻는 방식으로 소유하게된다. 모든 주주가 건물과 건물 단위를 함께 소유하는 것이다. 코압 이사회는 상당히 큰 역할을 한다. 아파트 임대 여부부터 아파트를 구조 변경까지 많은 일에 관여한다. 코압 이사회는 건물 지분을 누가 소유할 것인지에 관한 결정 권한까지 갖고 있어 매입하기에 까다로울 수 있다. 뉴욕의 코압은 일반적으로 콘도보다 연식이 오래됐다. Upper West Side의 San Remo 및 Dakota와 같은 일부는 유명인 소유자를 보유하고 있어 훨씬 더 엄격한 신청 절차를 요구한다. 그러나 뉴욕에서 코압 매물이 많은 편이고 같은 지역 내 콘도보다 비용이 저렴하다.
2.콘도 : 콘도는 투자 및 거주용으로 구매하기에 적합하며, 많은 사람들이 구매하고 있는 매물이다. 한국으로 치면 아파트가 뉴욕에서는 콘도에 속한다. 콘도를 구입하면 아파트와 건물 공용 공간 (예: 피트니스 센터, 공용 라운지 등)의 일부를 완전히 소유하게 된다. 콘도 건물에는 입주자 대표회가 있지만 코압만큼 관여하지는 않으며 소유주는 원하는 대로 쉽게 집을 임대하거나 판매할 수 있다. 콘도는 일반적으로 장기 투자를 원하지 않는 사람들에게 좋은 선택이다. 반면에 일반적으로 코압 보다 더 높은 가격에 거래된다. 소유자는 건물의 편의 시설에 따라 더 많은 관리비를 지출할 수도 있다. 뉴욕 부동산 시장에서 콘도가 코압 보다는 빠르게 팔리는 편이다.
3.타운 하우스 : 타운 하우스는 일반적으로 같은 블록에 있는 다른 건물과 인접한 3층 또는 4층 건물이다. 단독 주택으로 사용하거나 아파트 유닛이 각층에 있을 수 있다. 타운 하우스는 단독 주택보다 좁지만 종종 뒤뜰과 옥상이 있으며 아파트보다 더 많은 프라이버시를 제공한다. 또한 많은 지역의 타운 하우스가 1백만 달러 이상 (집에 따라 8 천 8 백만 달러 이상)을 요구하는 등 가격이 비싸다.
4.단독주택 : 단독 주택은 맨해튼에서 찾기가 더 어렵다. 그러나 상대적으로 Ditmas Park 및 Forest Hills와 같은 외곽 지역에서 쉽게 찾을 수 있다. 대부분 타운하우스 보다 더 넓으며 충분한 야외 공간이 제공한다.
5.로프트 : 원래 로프트는 예전에 공장이나 공업용 건물로 쓰였던 건물을 주거 공간으로 개조해 사용했던 건물을 말한다. 일반적으로 높은 천장, 큰 창문, 벽이 없이 탁 트인 공간이 특징이다. Tribeca, soho 그리고 Williamsburg 지역에 많이 있고 가격대가 높다.
임대 vs 구매 어떤 쪽이 유리할까?
뉴욕으로 이사하는 대부분의 사람들은 비싼 집값 때문에 임대를 선호한다. 그러나 한 곳에서 장기간 살 계획이라면 뉴욕시의 높은 월세를 고려할 때 임대보다 구매하는 것이 더 경제적으로 훨씬 더 유리하다.
뉴욕시 주변의 이스트 빌리지, 웨스트 할렘, 큐 가든과 같은 지역에서 더 저렴한 매물을 찾을 수도 있다. 또한 몇 년 안에 투자 비용을 회수할 수 있기 때문에 구매하는 것이 더 합리적 일 수 있다. 하지만 모든 것에 완벽한 답이 없듯이 궁극적으로 본인의 재정 상황과 개인적 선호도에 따라 임대 또는 구매 여부를 결정하는 게 바람직하다.
구매하기 가장 좋은 시기는 언제일까?
미국에서 일반적으로 집을 구매하기 가장 좋은 시기는 여름이 끝날 무렵이지만 뉴욕에서는 봄이나 가을이 가장 이상적인 시기다. 봄은 일반적으로 경쟁이 조금 더 치열하지만, 많은 새로운 개발 (콘도 및 코압 모두) 부동산 시장에 나오기 때문에 구매자의 선택의 폭이 넓어지는 것을 의미하기도 한다. 가을에는 구매자가 할인을 받을 가능성이 높다. 종종 시장에 과잉 매물이 있어 판매자가 이 시기에 가격을 낮추는 경향이 있다. StreetEasy는 구매하기 가장 좋은 시기는 4월에서 6월 사이, 9월에서 10월 사이라고 추정한다.
구매하기 가장 나쁜 시기는 12월부터 2월까지 겨울철 이다. 이 기간에는 시기에 따라 다르겠지만 시장에 매물 수가 적어지고 구매자가 할인 받을 가능성이 현저히 떨어진다.
선급금 [현금 (down payment)] 얼마나 필요할까?
선급금은 구매자가 구매할 때 고려해야 하는 가장 큰 요소 중 하나이다. 집을 구매할 때 현금으로 내는 비율이 대출 비율보다 낮을수록 더 높은 이자율을 지불해야 하는 것은 물론이고, 잠재적으로 다른 비용이 발생할 가능성이 높다. 또한 선급금이 낮을수록 대출 은행을 찾기가 어렵다.
통상적으로 20%의 선급금이 기준으로 간주되며 기준을 충족할 수 있으면 대출 받을 가능성이 높고 이자율이 낮아진다. (외국인의 경우 40~50% 선급금을 요구하며, 메이저 은행에서 대출이 안되기때문에 모기지 브로커를 고용해서 대출 가능한 금융권을 찾거나 All Cash로 구매를 하는 경우가 많다. ) 새롭게 지어진 콘도 건물은 선급금을 20%보다 낮게 받을 수도 있다. 적은 선급금을 내면 채무 불이행 시 구제받을 수 있는 개인 주택융자 보험에 가입하는 것과 같은 다른 부분에 지출 요소가 많아질 수 있다.
FHA (Federal Housing Administration) 대출 덕분에 최소 3.5 %의 선급금만 지불할 수도 있지만 FHA를 요건을 충족하는 건물이 뉴욕에는 그다지 많지 않다. 저소득층을 위한 대출이므로 신축 콘도나 꽤 괜찮은 매물들은 이 론으로 구매가 불가능한 경우가 많고 외국인의 경우 해당되지 않는다.
주택 개발 기금 공사 (HDFC) 협력 건물에 위치한 소득 제한 아파트도 좋은 선택이 될 수 있다. 이 아파트들도 이사회가 궁극적으로 그곳에 살게 될 사람을 결정한다는 점에서 코압 건물과 유사하지만, 이 아파트는 저소득 및 중산층 소득 개인과 가족을 위해 할당되어 있다. 이 아파트의 매매 가격은 뉴욕시 지침에 따라 지역 평균 소득의 165%를 넘을 수 없다. 소득 제한은 아파트 유형과 각 세대에 거주하는 가족 수에 따라 달라진다. HDFC의 단점은 종종 더 높은 선급금을 요구하거나, 100% 현금 거래가 필요할 수 있다는 것이다.
2017년 12월, 뉴욕시는 도시에서 주택 소유를 보다 수월하게 만들기 위해 새로운 프로그램을 도입했다. Open Door는 $69,000에서 $112,000 사이의 수입을 올리는 시민 중 최초 주택 구매자를 위한 콘도 및 코압 건설에 자금을 지원한다. 이 프로그램은 향후 8 년 동안 1,300 채의 새 주택 지을 예정이다. 지역 평균 소득의 80%까지 버는 사람들을 위해서 뉴욕시는 선급금 또는 클로징 비용으로 최대 $40,000를 제공하는 지원 프로그램도 제공한다.
부동산 브로커나 변호사가 필요할까? YES
부동산 중개인이나 중개인 없이 집을 살 수 있지만, 특히 뉴욕같이 경쟁이 치열한 시장에서는 중개인을 고용하는 것이 좋다. 중개인은 더 많은 매물을 후보를 보여 줄 수 있을 뿐 아니라 가격 협상자 역할도 한다. 특히 중개인은 구매하고자 하는 부동 대한 요구 사항에 잘 알고 있고, 특히 뉴욕의 코왑 매물을 구매할 때 많은 도움이 될 수 있다. 또한 중개 수수료는 일반적으로 부동산 매매가에 모두 포함되어 있어 구매자가 부동산 중개료를 낼 필요가 없다.
부동산 변호사를 구하는 것은 필수이다. 미국의 다른 지역과 달리 뉴욕의 구매자는 판매를 완료하기 위해 계약을 체결해야 하며, 법에 익숙하지 않으면 상당히 까다로운 서류 절차이다. 변호사는 또한 해당 부동산에 대한 서류 작업을 진행할 때 새 건물 또는 주택의 잠재적인 문제점 등 (소음 불만, 건물 위반 등)에 대해 법적인 조언을 할 수 있다. 일반적으로 뉴욕의 구매자와 판매자는 모두 법적 대리인이 있으며, 구매자로서 변호사를 두면 부동산 매매 사기에서 자유로울 수 있다. 변호사 수임료는 보통 $ 2,000에서 $ 5,000까지 다양하다.
대출 사전 승인을 받아 둬야 할까? YES
집을 구매하기 위해 중개인을 고용할 경우 거의 모든 중개인이 은행으로부터 대출 사전 승인을 받았는지의 여부를 물어볼 것이다. 실제로 집을 구매할 의사가 있다면 대출 사전 승인을 받는 것이 최종 계약까지 가는데 수월하게 작용한다.
사전 승인 레터(A pre-approval letter)는 소득과 신용 점수에 따라 대출 은행에서 작성하며 일반적으로 30 분 이내에 작성된다. 전반적으로 이 프로세스는 또한 실제로 주택을 구입할 준비가 되었는지 확인하는 데 도움이 된다.
코왑 아파트를 찾고 있다면 준비할 것이 조금 더 많아진다. 코왑 이사회는 모든 개인의 재무 기록을 살펴보고, 모든 돈의 출처를 밝히기를 원하는 코왑도 있기 때문에 철저한 준비를 필요로 한다. 또한 한 직장에서 오래 다닌 경력이 있다면 플러스 요인이 될 수 있다.
입찰 경쟁은 심할까?
요즘 추새로는 맨해튼의 경우 50만 불에서 150만 불 대 콘도의 입찰 경쟁이 심화되고 있다. 코로나 디스카운트를 기대하는 바이어에게 안좋은 소식일 수 있지만 코로나 전보다 다운된 가격으로 구매할 수 있기 때문에 괜찮은 비딩이라 볼 수 있다.
혹시라도 입찰 경쟁을 하게 된다면 성공의 핵심 요소 중 하나는 구매하는 지역을 파악한 다음 잠재적 가격을 파악하고 그보다 조금 더 높은 가격을 부르는 것이다. 구매 클로징 날짜 및 입주 날짜에 대한 융통성과 같은 다른 요소가 도움이 될 수 있다.
입주까지 얼마나 걸릴까?
계약서에 서명하고 최종 계약을 완료하기까지의 기간은 상황에 따라 다르다. 일부 추정에 따르면 계약서에 서명 한후 집을 소유 할 때까지 약 90일이 걸리지 만 실제로는 다양한 요인에 따라 달라질 수도 있다. 콘도 구입, 코압 구입, 대출, 고용 한 부동산 변호사로부터 사전 승인 받기 등등-이러한 모든 요소는 소요 시간에 영향을 큰 미친다. 콘도는 일반적으로 30 ~ 45 일 이내에 마무리되며 코압 (이사회 승인 절차로 인해)은 60 ~ 90 일이 소요될 수 있다.
최종적으로 클로징은 어떻게 이뤄지나?
일반적으로 클로징 하루 이틀 전에 매입할 주택/아파트를 둘러 보고, 잘못되었거나 해결하고 싶은 사항을 기록한다. 우려 사항이 있거나 문제점을 발견한다면 부동산 중개인에게 이러한 부분을 모두 알리면 된다.
구매자는 여러 은행 문서에 서명해야 하기 때문에 실제 클로징 자체는 보통 몇 시간이 걸릴 수 있다. 정부에서 발급 한 신분증을 제외하고는 아무것도 가져갈 필요가 없다.
부동산 중개인과 변호사, 타이틀 컴패니는 일반적으로 클로징에 동행한다. 마지막으로 문서에 서명하기 전에 모든 문서가 당신과 판매자가 합의한 내용에 부합하는지 꼭 확인해야 한다.
클로징은 비용이 많이 드는 일이기도 하다. 비용은 계약금과 대출 금리에 따라 다르지만 이때 변호사 비용, 대출 수수료, 타이틀 비용 및 입주 비용을 지불한다. 평균 가격은 전적으로 아파트 가격에 달려 있고 코압 아파트이든 콘도이든 평균 가격을 추정하기 어렵지만 수천 달러에서 수만 달러가 든다.
이 모든 과정이 끝나면 이제 이사 갈 준비가 된 것이다.
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